나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511002 [1] 인천광역시 서구 심곡동 279-16 효마을타운 109동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 ""서인천우체국"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(서구청역)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건물내 4층 401호로서,

외벽 : 치장 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 제형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)) , 도로(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(장기간 공실 상태인 것으로 탐문 조사됨.)

물건 비고

장기간 공실 상태인 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511002 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 279-16 효마을타운 109동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

토지지분: 28.486㎡ (약 8.62평)

건물면적: 54.38㎡ (약 16.45평)

건물지분: 54.38㎡ (약 16.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

지하철 서구청역이 인근에 위치하여 교통 여건이 양호함.

2.2. 편의시설

본건은 "서인천우체국" 북동측 인근에 위치함.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

2.3. 주변 환경

주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 조사되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(체납징세 과-티25376) (남인천세무서장, 2021-03-12 접수)

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 12번 주택임차권등기 (권리자: 한국토지주택공사, 보증금: 110,000,000원)가 말소기준권리보다 앞서 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서, 본 건 매수인이 인수하는 보증금은 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-11-21

확정일자: 2019-10-25

배당신고일자: 2023-06-08

대항력: 없음

임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자: 김동민)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-11-21

확정일자: 2019-10-25

배당신고일자: 2023-06-08

대항력: 있음

비고: SGI 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (단, 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 임대/매매 시세 동향

최근 매매 정보 분석 (2026년 1월 기준):

채움빌리지 (2018년 준공, 48.48㎡): 15,300만원

롯데맨션 (2001년 준공, 34.72㎡): 6,000만원

청아빌라 (1995년 준공, 51.9㎡): 10,500만원

본건(54.38㎡, 2001-2002년경 준공 추정)의 감정가는 126,000,000원임.

비교적 최근 연식인 채움빌리지(2018년 준공, 48.48㎡)가 15,300만원에 거래된 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있음.

건물 면적 16.45평 기준으로, 채움빌리지(약 14.67평)가 15,300만원에 거래된 점을 감안하면, 본건 건물 면적(54.38㎡)에 대한 시장가는 15,300만원을 상회할 수 있으나, 감정가는 12,600만원으로 상대적으로 보수적인 평가임.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물대장상 효마을타운 109동 401호임.

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층에 위치함.

건물은 총 4층으로 구성되어 있으며, 본건은 4층임.

외벽은 치장 돌붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성됨.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 제형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

5.2. 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 장기간 공실 상태

장기간 공실 상태인 것으로 조사되어, 임대 개시 전까지 공실로 인한 추가 자금 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 권리관계 및 SGI 인수조건 변경

대항력 있는 임차인(서울보증보험주식회사)의 보증금이 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용을 확인하여 추가적인 변수 발생 가능성을 검토해야 함.

6.3. 기타

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 인천지방법원 2025타경511002 사건으로 경매 진행 중입니다. 지하철 서구청역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 편의시설이 갖추어져 있어 생활 여건은 양호합니다. 감정가는 126,000,000원으로 책정되었습니다. 권리관계 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 존재하나 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 장기간 공실 상태라는 점은 임대 수익 발생까지의 공백기 발생 가능성이라는 리스크 요인입니다. 최근 주변 실거래 사례를 비교했을 때 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 공실 해소 및 안정적인 임대 운영이 뒷받침된다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

인천 서구청역 인근의 우수한 교통 및 생활 인프라.

주변 시세 대비 잠재적으로 낮은 감정가.

명확한 권리관계로 인한 명도 부담 감소 예상.

장기 공실 해소 시 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 126,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

장기간 공실 상태인 점과 향후 공실 해소 및 안정적인 임대 운영을 위한 비용을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 접근이 필요합니다.

최근 거래된 채움빌리지(15,300만원) 사례를 고려하면 130,000,000원 이상의 입찰도 가능하나, 리스크 요인을 감안하여 보수적인 시각으로 접근합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.