나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1463 [1] 인천광역시 중구 운서동 3096-3 스카이탑 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 ""운서역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설
(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 소재한 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 ""운서역""이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 내 제1층 제127호로서

외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 수성페인팅 마감.
내벽 : 수성페인팅 마감.
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, ""공실상태""임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 숙박시설(생활숙박시설), 업무시설(오피스텔),
제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)
<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부 상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 공실상태이고, 인접호수와 경계벽이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본건은 인천지방법원 2025타경1463 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 중구 운서동 3096-3, 스카이탑 1층 127호에 위치하고 있습니다.

1.2. 물건 현황

용도는 근린상가이며, 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제1층 제127호입니다.

건물 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 수성페인팅 마감, 내벽은 수성페인팅 마감, 창호는 페어글라스 창호입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 남OOO입니다.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가는 460,000,000원입니다.

토지 면적은 11.78㎡ (약 3.56평)이며, 토지 지분은 11.7836㎡ (약 3.56평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 38.81㎡ (약 11.74평)이며, 건물 지분은 38.81㎡ (약 11.74평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 기타 기본 정보

특이사항으로는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 공실 상태이고, 인접 호수와 경계벽이 없는 상태입니다.

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 "운서역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 소재한 미성숙 상가지대입니다.

스카이탑 건물 자체는 호텔, 오피스텔, 상가 등이 복합된 건물로 보입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 공항철도 운서역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용 현황

남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

토지는 사다리형으로, 숙박시설(생활숙박시설), 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2020년 10월 5일 서지연 명의의 소유권이전1번신탁등기말소가 있었으며, 같은 날짜에 남동농업협동조합 앞으로 근저당권(채권액 348,000,000원)이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 2025년 5월 7일 인천세무서장의 압류가 있었고, 2025년 8월 12일 남동농업협동조합의 임의경매개시결정(2025타경1463, 채권액 295,268,245원)이 있었습니다.

등기부채권 총액은 348,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 남동농업협동조합의 근저당권(2020-10-05 접수)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. (임대 관계 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 운서동 일대는 운서역을 중심으로 업무시설(오피스텔) 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 상업지대입니다.

영종도는 글로벌 카지노 시티 개발 등 관광 및 복합 리조트 사업이 추진되고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 현재는 "미성숙 상가지대"라는 언급이 있어, 상권이 완전히 형성되지 않은 단계일 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

운서역 주변으로는 반도유보라 상가 등 주상복합 상가들이 있으며, 1층 상가나 대로변 위치의 상가들이 활발하게 거래 및 임대되고 있는 것으로 보입니다.

오피스텔 및 아파트 등 약 500세대 이상의 배후수요를 갖춘 상가들이 상권을 형성하고 있습니다.

인근에는 호텔, 골프장 등 관광 및 레저 시설도 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

운서역 주변 상가지대에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내 1층 편의점 운영 언급이 있습니다.

주변에 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

현재 공개된 정보 및 검색 결과 상, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(교도소, 정신병원, 쓰레기 처리시설 등)이 명시적으로 확인되지는 않았습니다.

다만, 영종도는 수도권매립지, 발전소 등 환경 관련 시설이 위치할 수 있는 지역적 특성이 있어, 넓은 의미에서의 환경적 영향을 고려할 필요는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 내부 상태

본건은 현재 공실 상태이며, 공부 상 용도와 실제 이용 현황(일반음식점)과의 일치 여부, 그리고 인접 호수와 경계벽이 없는 상태는 운영 및 관리에 있어 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 미성숙 상가지대

"미성숙 상가지대"라는 점은 아직 상권의 활성화가 덜 되었음을 의미하며, 이는 공실 위험 증가 또는 임대 수익률 저하로 이어질 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제한

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 운서역 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 접근성이 양호한 편입니다. 감정가 대비 넓은 면적을 소유하고 있으며, 현재 공실 상태로 인수 후 즉시 활용이 가능합니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 미성숙 상가지대라는 점과 인접 호수와의 경계벽 부재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 향후 영종도 개발 계획 및 운서역 주변 상권 활성화 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 운서역 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 뛰어납니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권을 온전히 확보할 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적을 활용하여 다양한 업종의 사업이 가능합니다.

* 감정가 460,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황에 따라 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 460,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 공실 상태임을 고려하여 책정될 수 있습니다.

다만, 현재 시장 상황, 경매 경쟁률, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

(본 정보는 제공된 자료와 일반적인 경매 시장 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰가와 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.