나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1456 [1] 인천광역시 중구 전동 25-95 인일하이츠빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 중구 전동 소재 ""송월초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역 ""동인천역(1호선)""등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 1987.02.05.)
-외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등,
-창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 완경사지, 부정형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 도로(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경1456 (1)

소재지

인천광역시 중구 전동 25-95 인일하이츠빌라 1층102호

용도

다세대주택

감정가

85,000,000원

토지면적

30. 64㎡ (약 9.27평)

토지지분

30. 644758919961426㎡ (약 9.27평)

건물면적

59. 85㎡ (약 18.11평)

건물지분

59. 85㎡ (약 18.11평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

국OOO (국민은행으로 추정)

사용승인일

1987년 02월 05일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

인천광역시 중구 전동 소재 "송월초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 "동인천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을13 근저당 (2022-02-10 접수, 국민은행)으로, 본 건 매각으로 인해 말소될 권리가 많습니다.

* 등기부요약

* 소유권이전: 갑24(2009-06-05), 갑25(2012-08-13), 갑32(2022-02-10) (이혜란)

* 근저당: 을13(2022-02-10, 국민은행, 33,000,000원) - 말소기준권리, 말소예정

* 압류: 갑32(2022-08-02, 국민건강보험공단), 갑33(2023-06-22, 인천광역시) - 말소예정

* 가압류: 갑35(2024-07-12, 주식회사케이비국민카드, 5,793,877원) - 말소예정

* 임의경매: 갑36(2025-08-11, 국민은행, 31,611,083원) - 본 경매개시결정, 말소예정

* 총 채권액

등기부채권 총액은 38,793,877원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 개요는 비어있음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 인수되는 권리나 명도 대상이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

* 대규모 상업 지역보다는 주거 밀집 지역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 송월초등학교, 광성중학교, 광성고등학교 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 동인천역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주거 형태: 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 다세대주택으로, 사용승인일은 1987년 02월 05일입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1987년식으로 비교적 오래된 건물에 해당합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역 (송월초등학교, 광성중, 광성고)

* 과밀억제권역

* 특별관리해역 (시화호-인천연안)

이러한 지역 제한사항은 향후 건축 행위나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 단지 정보 부족: "인일하이츠빌라"라는 명칭으로 검색되나, 단지 규모나 정확한 건축 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 전동에 위치한 다세대주택으로, 송월초등학교 등 교육시설이 인접하고 동인천역이 근거리에 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 1987년에 건축되어 건물 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 내부 설비는 갖추어져 있습니다. 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점과 준공연도가 오래되었다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 송월초등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 편리한 교통: 동인천역(1호선) 이용이 편리하며 버스 노선도 다양합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 확보에 유리합니다.

* 권리 낙찰 후 소멸: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 85,000,000원입니다. 검색된 자료들을 종합해 볼 때, 인천 중구 전동 일대의 다세대주택 실거래가는 2021년 3천만원대부터 2026년 1억 5천만원대까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히, 유사한 면적(전용 약 18평)과 연식(1990년대)의 빌라들이 5천만원에서 1억원 이상에 거래되는 사례가 있습니다.

본 건은 1987년식으로 연식이 가장 오래되었으나, 감정가가 8,500만원으로 책정되어 있으며, 주변 실거래가 범위의 하단부에 위치합니다. 임대 관계가 미상인 점과 건물 노후도를 고려할 때, 무리한 입찰보다는 안정적인 낙찰을 목표로 한다면 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 물건의 상태를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 85,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 최저 입찰가를 기준으로 한 것이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 조정될 필요가 있습니다.

* 감정가: 85,000,000원

* 주변 실거래가 범위 (유사 물건 기준): 약 50,000,000원 ~ 110,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.