나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510849 [1] 인천광역시 서구 석남동 504-12 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천지하철2호선 석남역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박업소, 근린생활시설, 소규모 아파트 및 다세대주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층, 지상3층 건물내 제2층 제201호로서
(사용승인일 : 1990.06.14)
외벽 : 적벽돌 마감.
창호 : 샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510849 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 504-12 에이동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

* 건물면적: 39.42㎡ (약 11.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 충인빌라 A동

* 구조: 벽돌조 슬래브지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 3층 건물 내 제2층 제201호

* 사용승인일: 1990년 6월 14일

* 총괄표제부: 전체 연면적 630.72㎡, 공동주택, 16세대, 2개동

* 표제부: A동, 연와조, 8세대

* 전유부: A동 201호, 2층

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 석남동 소재 인천지하철 2호선 석남역 서측 인근.

* 주위환경: 숙박업소, 근린생활시설, 소규모 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 원활하며, 인근 지하철역 및 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 남측으로 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서구신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2010-05-18)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-04

* 대항력: 없음

* 기타: 대항력이 없는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항임.

* 등기부 채권 총액: 276,564,958원.

1.3. 상권분석

* 주변: 숙박업소, 근린생활시설, 소규모 아파트 및 다세대주택이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역.

* 이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중임.

* 최근 매매 사례 분석:

* 한빛빌라 (2026.01.09): 40.98㎡, 3층, 7,700만원

* 경성빌라가동 (2026.01.08): 38.97㎡, 4층, 10,000만원

* 대명그린빌 (2026.01.05): 47.76㎡, 4층, 10,500만원

* 평균 면적 및 가격: 본건 건물 면적 39.42㎡(약 11.92평)와 유사한 면적대의 매물은 7,700만원 ~ 10,000만원 선에서 거래됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 석남역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 1990년 준공으로 약 35년 경과된 건물임. 향후 유지보수 비용 발생 가능성 고려 필요.

* 임차인: 대항력 없는 임차인(안 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 과정에서 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨. (다만, 명도 절차 진행 필요)

* 주변 환경: 숙박업소 등이 인근에 위치하나, 본건의 주거 용도에 큰 영향을 미칠 정도는 아닌 것으로 판단됨. 해당 물건지 주변에 특별히 인지된 혐오시설 정보는 발견되지 않았음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 석남역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 안전한 물건임. 건물 연식이 오래된 점은 고려해야 하지만, 최근 실거래가 사례를 볼 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있을 것으로 판단됨. 임차인 명도에 따른 금전적 부담이 없을 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 경매 물건으로 평가됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 인천지하철 2호선 석남역 도보 이용 가능.

* 안전한 권리분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인(보증금/차임 0원)으로 명도 비용 최소화 예상.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가 산정 시 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 90,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 동일 면적 (약 12평)의 1992년식 건물인 '한빛빌라'가 7,700만원에 거래됨.

* 본건 건물(39.42㎡, 1990년식)은 '한빛빌라'와 면적, 건축 연령이 유사함.

* 다른 빌라들의 거래 가격은 면적과 건축 연령에 따라 10,000만원 ~ 10,500만원 선으로 형성되어 있으나, 본건과 직접적인 비교는 어려움.

* 종합적 판단:

* 감정가(9,000만원) 대비 최근 실거래가(7,700만원) 및 건물의 노후도를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* '한빛빌라'의 실거래가 7,700만원을 기준점으로 삼고, 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려.

* 본건의 경우, 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 추가 비용이 들지 않는다는 점은 긍정적 요소.

* 적정 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 82,000,000원.

* 보수적 접근 시 78,000,000원 ~ 80,000,000원

* 적극적 접근 시 80,000,000원 ~ 82,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.