나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511508 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1311-13 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월4동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 내 1층 101호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대하빌라 A. B동 중 B동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511508 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 물건 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1311-13, 1층 101호

건물명: 대하빌라 B동

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2.4. 건물 구조 및 연식

구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층

건축연도: 1989년 (건축물대장상 사용승인일 1990.04.02)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월4동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지 형상은 장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 진입로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.21. 기준)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2024년 09월 27일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류 (을10) 입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리: 등기부등본상 확인되는 대부분의 권리(소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리의 실행으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(김상현)

보증금: 82,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-04-22

확정일자: 2021-03-24

배당신고일자: 2024-01-24

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(김상현)

보증금: 86,000,000원 (1차 보증금 증액분 4,000,000원 포함)

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-04-22

확정일자: 2023-03-09

배당신고일자: 2024-01-24

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인: 김영호

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-08-04

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

4.3. 인수되는 권리 (주의 필요)

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 10번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)" 라는 내용이 있습니다.

* 이는 원칙적으로 임차인의 권리가 인수될 수 있음을 시사하지만, 서울보증보험 주식회사가 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 그러나 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 만약 인수되는 임차보증금이 있다면 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 현재까지 확인된 "인수 보증금 합계"는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

"구월4동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

5.2. 시세 동향 (주변 빌라 매매 정보 기반)

제공된 주변 빌라 매매 정보에 따르면, 유사 시기에 건축되었거나 비슷한 면적의 다세대주택이 2026년 3월 기준으로 45,000,000원 ~ 50,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (예랑빌라 B동 39.82㎡, 4500만원 / 경인빌라 가동 38.25㎡, 5000만원)

보다 신축이고 면적이 큰 신세계빌라(49.82㎡)는 85,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 93,000,000원과는 다소 차이가 있어, 시장 가격과의 괴리를 고려해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지역 특성상 학군이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계의 불확실성

"선순위임차권, SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있습니다.

비록 임차인들의 대항력이 "없음"으로 명시되어 있고 "인수 보증금 합계"가 0원이나, '을구 순위 10번 주택임차권등기' 관련 문구와 'SGI 인수조건 변경' 등은 권리관계의 복잡성을 암시합니다.

임차인 정보와 등기부등본 상 권리 내용 간의 불일치 가능성 및 SGI와의 계약 조건에 대한 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

7.2. 1층 거주지 특성

1층 주택은 일반적으로 채광, 환기, 보안, 소음 등에서 다른 층에 비해 취약할 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획상 제한

과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함) 등의 지정은 향후 자산 가치 변동 또는 거래 시 영향을 줄 수 있습니다.

7.4. 외부 시설 영향 (주변 조사 결과)

인천지방법원 2025타경511508 (1) 사건 관련 현장 조사 및 외부 지도 서비스 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설이나 특이한 저해 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 주거밀집지역이므로 소음, 교통량 등 일반적인 도시 생활의 불편함은 존재할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 93,000,000원입니다.

주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항은 복잡한 권리관계를 암시하며, 이에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

주변 유사 빌라의 최근 매매 사례 가격이 본건 감정가보다 현저히 낮은 점을 고려할 때, 감정가 대비 실거래가 수준을 면밀히 재평가할 필요가 있습니다.

안정적인 권리관계가 확보되고, 실거래가 수준으로 입찰가를 결정한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 인천 남동구라는 지역적 이점 및 주거/상업 혼재 지역의 편리성.

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되어 권리 소멸 시 명도가 용이할 가능성.

* 감정가 대비 현저히 낮은 주변 유사 물건의 실제 거래가격을 고려한 저가 매수의 기회.

10. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금이 없다는 전제 하에, 본건의 감정가는 93,000,000원입니다.

그러나 주변 유사 건물의 최근 실거래가가 45,000,000원 ~ 50,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, "SGI 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"과 관련된 권리관계의 불확실성은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 철저한 권리관계 분석 및 현장 확인을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

현재 시점의 예상 입찰가: 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.