나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511457 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 587-18 푸른빌 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천기계공업고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서,

외벽 : 사이딩판넬 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축 사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2016-12-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511457 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 587-18 푸른빌 5층 501호

* 용도: 연립주택 (실제 이용상태: 다세대주택)

* 감정가: 121,000,000원

* 토지면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

* 토지지분: 28.72㎡ (약 8.69평)

* 건물면적: 56.59㎡ (약 17.12평)

* 건물지분: 56.59㎡ (약 17.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 적합한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본 토지는 부정형의 형상을 하고 있으며, 현재 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 6월 25일 접수된 김 씨 명의의 근저당권(을구 9번)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 9번 근저당권 (김기로, 2021-06-25)

* 을구 10번 전세권설정 (김기로, 2021-06-25)

* 을구 11번 근저당권 (김기로, 2022-06-15)

* 을구 12번 주택임차권 (한국토지주택공사, 2022-12-16) - 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑 20번 가압류 (광주신용보증재단, 2022-11-21)

* 갑 21번 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2022-12-21)

* 갑 23번 강제경매 (서울보증보험, 2025-08-08) - 본 경매 사건입니다.

* 갑 24번 압류 (국민건강보험공단, 2025-10-28)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음. (단, 을구 12번 주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정으로 판단됩니다.)

* 인수되는 임차보증금: 0원. (임차인 현황 상 인수되는 보증금 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (전세권 설정)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* 비고: 등기부상 전세권은 말소 예정입니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-07

* 확정일자: 2021-04-26

* 배당신고일자: 2022-12-16

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정, 서울보증보험의 말소동의 확약서 제출)

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 277,001,783원

1.3. 상권분석

* 건물 구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트 구조, 콘크리트 지붕의 5층 건물 중 5층 501호로, 현재 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

* 내외부 마감: 외벽은 사이딩판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 공개된 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 약 43~44㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월에 8,200만원에서 12,200만원 사이에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 56.59㎡ (약 17.12평)으로, 비교 대상 매물(약 43.33㎡ ~ 44.77㎡)보다 넓습니다.

* 면적 차이를 고려할 때, 최근 최고가 거래액(12,200만원)보다 높게 거래될 가능성이 있으나, 건물 연식(2002년 준공)을 감안한 가치 평가가 필요합니다.

* 감정가 121,000,000원은 최근 최고가 거래액과 유사한 수준으로, 시세 대비 적정하거나 약간 높은 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천기계공업고등학교 북서측 인근에 소재하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 혐오시설 정보: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 본건 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 매각 과정이나 향후 소유권 인수 시 예상치 못한 추가 조건이나 절차가 발생할 수 있음을 시사하므로, 면밀한 확인이 필요합니다.

* 권리관계 변동 가능성: 다수의 권리가 말소될 예정이나, 을구 12번 주택임차권(한국토지주택공사)의 경우 말소동의 확약서가 제출되었음에도 불구하고 최종적인 소멸 여부를 재확인하는 것이 안전합니다.

* 경매 신청 채권액: 본건 경매는 서울보증보험의 강제경매로 진행되고 있으며, 신청 채권액(121,323,287원)이 감정가와 거의 일치하여 낙찰 시 채권 회수가 확실시되는 상황입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 17평의 넓은 공간을 제공합니다.

* 주변 시세 대비 면적 메리트가 있으나, 감정가가 최근 최고가 거래액과 유사한 수준으로 책정된 점을 고려해야 합니다.

* 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 부담이 적으나, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 전용면적: 약 17평의 실사용 면적은 유사한 평수의 다른 매물 대비 경쟁력이 될 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 차량 접근성이 양호하고 버스정류장이 가까워 일상생활이 편리합니다.

* 권리관계의 명확성: 경매로 인해 대부분의 기존 권리가 소멸될 예정이므로, 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 121,000,000원

* 최근 시세 (유사 면적 기준): 8,200만원 ~ 12,200만원 (약 43~44㎡ 기준)

* 본건 면적 (56.59㎡) 환산 시 예상 시세 범위: 약 10,700만원 ~ 15,400만원

* 종합 분석 결과, 본건의 넓은 면적, 감정가 수준, 최근 거래 동향 및 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항을 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 120,000,000원

* 추천 입찰가: 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.