나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511558 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10 브라운스톤 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천남부초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 5층 501호로서,

외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 도배 등 추정
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2
공히 제2종일반주거지역(2023-09-25),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

인천지방법원 2025타경511558 (1) 사건의 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10, 브라운스톤 5층 501호에 위치한 다세대주택입니다.

건물은 2011년에 건축되었으며, 철근콘크리트 구조로 총 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

건물 전용면적은 57.76㎡ (약 17.5평)이며, 토지 지분 면적은 31.73㎡ (약 9.6평)입니다.

감정평가액은 170,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 연합파트너스대부주식회사입니다.

1.2. 입지조건

주변 환경은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 서측 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

본건은 남측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 18일 접수된 연합파트너스대부주식회사의 근저당권 (을9, 75,000,000원)입니다.

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들만 존재하거나 모두 말소 예정으로, 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본상 채권 총액은 약 102,697,139원 (근저당 75,000,000원 + 가압류 27,697,139원)입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대관계가 미상인 점은 추후 점유자 조사 시 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에는 인천남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

인근 부동산 매물 정보를 분석한 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (2026년 5월)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (2026년 5월)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (2026년 5월)

이러한 사례들을 고려할 때, 본건 57.76㎡ (약 17.5평) 면적의 가치는 대략 110,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상으로 인한 잠재적 인수 부담: 임대차 관계가 불분명하여 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. (추후 점유자 조사를 통해 명확히 확인 필요)

* 토지거래계약허가구역: 외국인의 경우 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 해당 지역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (현재 경매 진행 시점에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 매각 시 고려사항)

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 연식이 양호한 다세대주택으로, 지역 내에서 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인천남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있으며, 주변 편의시설 이용 또한 용이할 것으로 보입니다.

특히, 57.76㎡의 전용면적은 해당 지역의 일반적인 다세대주택 대비 넓은 편에 속하여 거주 만족도를 높일 수 있습니다.

권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, 임대차 관계 미상에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축에 속하는 건축년도 (2011년)

* 넓은 전용면적 (57.76㎡)으로 실거주 만족도 우수

* 인천남부초등학교 인접으로 인한 교육 환경

* 권리상 명확한 인수 부담 없음 (단, 임차인 조사 필수)

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 실거래 사례 (면적 및 건축연도 고려) 및 본건의 감정가 170,000,000원을 종합적으로 분석한 결과, 본건의 시장 가치는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 임차인 관련 리스크를 감안하고 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 91% 수준이며, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

(참고: 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.