나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72141 [1] 경기도 남양주시 진접읍 내각리 325-15 강변하이츠 2동 4층 403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 '풍양초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 중소규모의 근린생활시설, 창고, 공장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 403호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감(탐문사항)
창호 : 샷시 마감임.

이용상태

연립주택로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

남양주지원 2025타경72141 (1)

소재지

경기도 남양주시 진접읍 내각리 325-15 강변하이츠 2동 4층 403호

용도

연립주택

감정가

154,000,000원

면적

토지면적: 50.70㎡ (약 15.34평)

건물면적: 66.69㎡ (약 20.18평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

신OOOOOOOO

건축년도

1997년 (사용승인일 2001년 11월 27일)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리에 소재하며, 주위는 연립주택, 중소규모의 근린생활시설, 창고, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획

제1종일반주거지역임.

3. 권리분석

말소기준권리

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 02월 27일 접수된 오케이저축은행의 가압류(갑10)임.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리

* 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-18

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상

임차인 전 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자 2023-04-18 기준으로 대항력이 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자는 미상으로, 해당 임차인의 권리 관계는 추가 확인 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계

0원

등기부채권 총액

11,417,271원

4. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 진접읍 내각리는 주거지역과 일부 상업, 공업 시설이 혼재된 지역임.

주변 유사 물건 시세 분석

최근 거래된 유사 면적 및 건축 연도의 물건 시세는 다음과 같습니다.

* 봉화맨션 (1997년식, 69.72㎡): 110,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 동부진주 (1986년식, 42.93㎡): 80,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 이현궁안에101동 (2009년식, 55.74㎡): 131,000,000원 (2026년 7월 거래)

본건(66.69㎡, 1997년식)과 유사한 연식의 봉화맨션 거래가 110,000,000원임을 감안할 때, 건축 연도가 더 최신이고 면적이 작은 이현궁안에101동의 거래가는 131,000,000원으로, 지역 내 연립주택 시세는 건축 연도 및 입지에 따라 편차가 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 4층 건물 중 제4층 403호이며, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 마감으로 기본적인 연립주택의 구조 및 마감 상태를 갖추고 있습니다.

편의시설

인근에 중소규모의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경

주거시설 외에 창고 및 공장 등이 소재하고 있어, 주거 환경의 쾌적성 측면에서 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

전입일자 기준으로 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원이고 확정일자가 미상인 특이사항으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

건물 노후화

1997년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 환경

인접한 창고 및 공장 시설로 인한 소음, 냄새 등의 생활 환경 저해 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 연립주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상인 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 다만, 감정가 154,000,000원 대비 유사 연식의 거래 사례를 고려할 때, 리스크 해소 시 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

상대적으로 합리적인 감정가

약 20평 규모의 주택에 대한 감정가가 1.54억원으로, 지역 시세와 비교하여 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

명도 성공 시 투자 가치

대항력 있는 임차인에 대한 명도를 성공적으로 진행할 경우, 주변 시세에 맞춰 매각하여 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크와 건물 연식 등을 고려했을 때, 감정가 154,000,000원과 주변 시세(유사 연식 거래 110,000,000원, 최신 연식 거래 131,000,000원)를 종합적으로 검토하였습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 리스크 요인을 감안하여 낙찰 후 명도 및 잔금 납부 등 제반 비용을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.