나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72158 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 142-6 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 소재하는 '오남중학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서(사용승인일:1995.12.08)

외벽 : 적벽돌마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 : 목재 및 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지7지구), 경관녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 상대보호구역(2012-11-29)(오남중학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72158 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 142-6 4층 402호

* 종별: 다세대주택

* 감정평가액: 85,000,000원

* 토지 면적: 33.09㎡ (약 9.99평)

* 건물 면적: 47.04㎡ (약 14.15평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 건축 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

* 사용승인일: 1995년 12월 8일

* 외벽: 적벽돌마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일마감

* 창호: 목재 및 샷시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 소재하며, '오남중학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난합니다.

* 남측으로 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2015년 7월 1일 접수된 진접농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 도윤식

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 3월 8일

* 확정일자: 2025년 10월 14일

* 배당신고일자: 2025년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 현황

* 본건이 위치한 오남읍 양지리는 주거지역 외에 농경지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 다양한 용도의 토지가 함께 존재합니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사한 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 1991년식, 34.57㎡(약 10.46평) 다세대주택이 2026년 5월 16일에 8,600만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 820만원 수준입니다.

* 1990년식, 40.14㎡(약 12.14평) 다세대주택이 2026년 5월 12일에 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 494만원 수준입니다.

* 2018년식, 54.01㎡(약 16.34평) 다세대주택이 2026년 5월 5일에 23,500만원에 거래되었습니다. 이는 신축 건물의 높은 시세를 반영합니다.

* 본건(47.04㎡, 1995년식)의 감정가 8,500만원은 유사 연식의 거래 사례(34.57㎡, 8,600만원)와 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 거래 사례와의 면적 차이를 고려할 필요가 있습니다.

4.2. 편의 및 교육 시설

* 본건 인근에 오남중학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주위로 주택가와 함께 농경지, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 편의시설은 주변 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

* 현재까지 파악된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후화

* 건축 사용승인일이 1995년으로, 준공 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 지역 특성 및 토지 이용 계획

* 주거지역과 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경이 균일하지 않을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지7지구), 경관녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 상대보호구역(오남중학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 임대 및 점유 관계

* 감정평가서상 임대 및 점유 관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 임차인 도윤식은 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도에 따른 보증금 부담은 없습니다. 그러나 실제 점유 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 위치한 다세대주택으로, 감정평가액 8,500만원은 유사 연식 및 면적의 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 오남중학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리상의 부담은 적습니다. 다만, 건물 노후화, 주거지역 외 다른 용도의 토지와의 혼재, 일부 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 후순위 권리가 소멸되며, 인수할 보증금 없는 임차인이 없어 권리상의 위험이 낮습니다.

* 합리적인 감정가: 유사 부동산의 최근 거래가를 고려할 때, 감정가가 시장 가치에 부합하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 교육 환경: 인근에 학교가 있어 교육 환경에 민감한 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 85,000,000원

* 최근 거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 연식(1995년)의 34.57㎡ 다세대주택이 8,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(47.04㎡)의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로는 감정가 수준인 85,000,000원에서 시작하여, 낙찰 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 110% 수준인 93,500,000원까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 85,000,000원 ~ 93,500,000원 선으로 제안합니다. 최종 입찰가는 임장 시 확인된 건물 상태, 실제 점유 관계, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.