나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72164 [1] 경기도 가평군 상면 태봉리 114-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 연하리 소재 "연하초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 축사, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2) : 부정형의 토지로서 축사 부지로 이용 중임. 일련번호(6),(11),(18) : 부정형의 토지로서 휴경지 상태로 목측됨. 일련번호(7),(8),(10) : 부정형의 토지로서 축사 및 관리사 부지로 이용 중임. 일련번호(12),(13),(14),(15),(16) : 부정형의 토지로서 현황 도로 등의 상태임. 일련번호(17) : 대체로 사다리형의 토지로서 휴경지 상태로 목측됨.

인접 도로상태

본건 토지 중 현황 도로로 이용중인 일련번호(12),(13),(14),(15),(16)토지를 통하여 차량 접근이 이루어지고 있으며, 일련번호(8),(10)토지는 일련번호(7)토지를 통하여 접근이 이루어지고 있고, 일련번호(6),(18)토지는 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2),(7),(8),(10),(12),(13),(15),(16),(17): 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임. 일련번호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임. 일련번호(11),(14),(18) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(12),(13),(14),(15)토지의 공부상 지목은 잡종지, 전이나 현황 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 에이동, 비동, 시동, 디동 공히 철골조 경량판넬지붕 단층 축사로서 벽체 : 몰탈마감, 판넬마감 등임. 일련번호(4) 에이동, 비동, 시동 공히 철골조 경량판넬지붕 단층 축사로서 벽체 : 몰탈마감, 판넬마감 등임. 일련번호(5) 철골조 경량판넬스레트지붕 단층 축사(퇴비사)로서(현황 1층 창고 및 2층 관리사는 소재불명임.) 벽체 : 몰탈마감, 판넬마감 등임. 일련번호(9) 조적조 스레트지붕(현황 철골조 판넬지붕) 단층 축사 및 세멘블럭조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층 관리사로서(세멘블럭조 스레트지붕 단층 축사는 현황 멸실임.) 벽체 : 판넬마감, 몰탈위 페인팅 마감 등임.

이용상태

공부상 일련번호(3),(4) 공히 축사이며, 일련번호(5)는 축사(퇴비사)이고, 일련번호(9)는 축사 및 관리사임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

일련번호(5)건물 중 1층 창고 및 2층 관리사는 소재불명 상태이고, 일련번호(9)건물 중 세멘블럭조 스레트지붕 단층 축사(179.28㎡)는 멸실 상태이며, 일련번호(9)건물 중 조적조 스레트지붕 단층 축사는 현황 철골조 판넬지붕이고, 세멘블럭조 스레트지붕 단층 관리사의 지붕은 현황 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 일련번호(9)건물 중 조적조 스레트지붕 단층 축사(현황 철골조 판넬지붕)의 물적 동일성 인정 여부에 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1,2,6,11,13,14,15,17,18 농지취득자격증명 필요[미제출시 매수보증금 몰수]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72164 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 가평군농업협동조합

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 가평군 상면 태봉리 114-1

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 2,109,454,100원

* 토지 면적: 16,594.00㎡ (약 5,020.14평)

* 건물 면적: 3,021.70㎡ (약 914.00평)

* 제시외 건물 면적: 244.10㎡ (약 73.87평)

* 매각 대상: 토지지분/건물전체매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필요 (목록 1,2,6,11,13,14,15,17,18)

* 미제출 시 매수보증금 몰수

* 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 가평군 상면 태봉리 소재 "연하초등학교" 북서측 근거리에 위치함.

* 주위는 단독주택, 농경지, 축사, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 상면은 조종천, 축령산 등 수변과 산림이 조화된 청정지역으로 자연경관이 수려함.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통 수준임.

* 일부 토지(12,13,14,15,16)는 현황 도로로 이용 중이며 이를 통해 차량 접근이 이루어짐.

* 일부 토지(6,18)는 맹지 상태이며, 8,10번지는 7번지를 통해 접근 가능함.

2.3. 토지 이용 및 토지이용계획

* 주요 토지 이용 현황: 축사 부지, 휴경지, 축사 및 관리사 부지, 현황 도로 등 [cite:text].

* 토지이용계획: 본 건 토지 대부분은 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한), 자연보전권역에 해당함. 일부 토지(6번지)는 제한보호구역(후방지역:500m)에 포함됨. 일부 토지는 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)에 해당함 [cite:text].

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지(12,13,14,15)의 공부상 지목은 잡종지, 전이나 현황은 도로로 이용 중임 [cite:text].

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 가평군 상면 태봉리 일대는 관광지 및 자연휴양림, 캠핑장 등이 다수 소재하고 있음. 아침고요수목원, 산장관광지, 삼화힐링타운캠핑장 등이 인근에 위치함.

* 최근 가평군에서는 생활폐기물 처리 시설 확충을 위해 자체 소각장 건립을 추진하고 있으며, 2029년 준공을 목표로 하고 있음. 이는 지역 내에서 폐기물 처리 시설에 대한 관심이 높아지고 있음을 시사함.

* 주변 지역에서 방치 폐기물 정화 활동이 꾸준히 이루어지고 있어, 폐기물 관련 환경 문제에 대한 인식이 있음을 알 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 총 채무액: 약 2,296,000,000원 (근저당권 합계) [cite:text].

* 말소기준권리: 2023년 11월 17일 접수된 가평군농업협동조합의 근저당권 (을34, 1,750,000,000원)임 [cite:text].

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 확인된 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없으나, 물건명세서에 '지상권개요:' 항목이 있으나 내용이 명시되지 않아 추가 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite:text].

* 임대 관계: 미상 [cite:text].

* 주의사항: 보증금 및 차임이 미상이므로, 현황 조사 시 대항력 있는 임차인이 있는지 면밀히 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 소유권 및 경매 신청

* 소유권 변동 이력: 농업회사법인주식회사자연과사람 → 농업회사법인에이치에스축산주식회사 → 신성균 [cite:text].

* 경매 신청 채권자: 가평군농업협동조합 (근저당권에 기한 임의경매) [cite:text].

4. 상권분석

* 해당 물건은 농업/축산업 관련 시설로, 일반적인 상업 상권과는 거리가 있음.

* 주변이 농경지 및 임야, 단독주택 등으로 구성되어 있어 지역 기반 농업 시설로서의 가치가 평가될 수 있음.

* 가평군 상면은 관광 및 농특산물 생산 지역으로, 관련 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있으나, 일반 상업 시설로서의 유입 인구는 제한적임.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: "연하초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있음.

* 기타: 상면 행정복지센터, 파출소, 우체국, 농협 등 기본적인 행정 및 금융기관이 소재함. 인근에 편의점, 슈퍼마켓 등도 위치함. 차량을 이용한 가평군 내 주요 지역 접근은 가능할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 의무: 해당 토지(목록 1,2,6,11,13,14,15,17,18)에 대한 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 몰수의 위험이 있음. 이는 법인 또는 특정 자격 요건을 갖춘 개인에게만 해당될 수 있으므로, 사전 확인이 반드시 필요함.

* 건물 관련 불일치 및 멸실/소재불명:

* 일부 건물(5)의 1층 창고 및 2층 관리사는 현황 소재 불명 상태임 [cite:text].

* 일부 건물(9)의 세멘블럭조 스레트지붕 단층 축사(179.28㎡)는 멸실 상태임 [cite:text].

* 일부 건물(9)의 조적조 스레트지붕 단층 축사는 현황 '철골조 판넬지붕'으로 구조 및 지붕이 상이함 [cite:text].

* 목록3, 4 건물 중 일부의 소재지가 공부와 현황이 다름 (태봉리 115번지 → 태봉리 115, 114-1 전시 양 지상) [cite:text].

* 토지 맹지: 일부 토지(6,18)는 맹지 상태로, 별도의 진입로 확보 또는 인접 토지 사용 동의 등이 필요할 수 있음.

* 제시외 물건: 소유자 미상의 사일로, 컨테이너, 구조물, 물탱크는 매각 제외되나, 소유자 미상의 기계기구(인큐베이터, BM활성수 플랜트 공정제어기)는 소재하므로 인수 여부 및 처리 방안 검토 필요.

* 토지 폐기물 매립 의혹: 목록11 토지에 돈사 폐기물이 매립되어 있다는 탐문 결과가 있으나, 감정평가 시 매립 여부에 구애 없이 평가되었으므로, 사실 여부 및 처리 비용 발생 가능성을 고려해야 함. 가평군이 자체 소각장 건립을 추진하고 있는 점 등을 고려할 때, 폐기물 관련 환경 문제에 대한 관심이 높을 수 있음.

* 건축물 공부와의 차이: 일부 건물들의 구조, 지붕, 소재지가 공부와 상이하여 추후 건축물대장 정정 등의 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지 면적에 동물/식물 관련 시설(축사 등)이 다수 소재하고 있어, 관련 업종 영위 희망자에게는 매력적인 대상이 될 수 있음.

* 그러나 농지취득자격증명 발급 의무, 다수의 건물 관련 불일치 및 멸실/소재불명, 맹지 존재, 폐기물 매립 의혹 등 법적, 물리적 리스크가 산재해 있어 면밀한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적임.

* 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본 물건 취득의 가장 중요한 선결 조건이 될 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 기존 농축산업 시설 활용: 이미 축사 등으로 사용 가능한 시설이 구축되어 있어, 초기 투자 비용 절감 및 빠른 사업 개시가 가능함.

* 넓은 토지 확보: 16,000㎡ 이상의 넓은 토지는 추가 시설 설치, 사업 확장 또는 부가적인 농업 활동에 유리한 조건을 제공함.

* 지역 농업 기반 시설: 가평군 내 농업 관련 사업을 계획하는 경우, 지역 특화 시설로서의 이점을 가질 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 입찰가는 감정가 2,109,454,100원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실질적인 활용 가치 및 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 특히 농지취득자격증명 발급 가능성과 관련 불일치 사항 해소 비용 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 일반적으로 경매 입찰은 감정가를 기준으로 시작되나, 본 건의 특수성을 고려할 때 보다 신중한 접근이 요구됨. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 추가 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.