나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72147 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 107동 8층801호 아파트 경매

경기도 남양주시 화도읍 비룡로 180, 남양주두산위브트레지움 107동 8층801호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경72147(남양주지원 경매2계). 감정가 323,000,000원, 최저가 226,100,000원. 매각기일은 2026-08-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 72147 [1]
소재지	경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 107동 8층801호
도로명주소	경기도 남양주시 화도읍 비룡로 180, 남양주두산위브트레지움 107동 8층801호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.20
관할법원	남양주지원 경매2계 (031-869-4422)
이용제한	(저촉)준보전산지, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)제1종일반주거지역, (저촉)영농여건불리농지, 제2종일반주거지역, (접함)근린공원, 가축사육제한구역, 도시지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)성장관리계획구역, (접함)대로2류(폭 30m~35m), (접함)완충녹지, (접함)경관녹지, (접함)계획관리지역, 지구단위계획구역

경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 107동 8층801호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	35.79㎡ (10.83평)
건물면적	59.98㎡ (18.14평)

금액

감정가	323,000,000원
최저가	226,100,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	22,610,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.16	323,000,000원	유찰
2차	2026.08.20	226,100,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '화도초등학교' 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있는 등 주위 환경은 보통시 됩니다.
교통상황: 본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며,인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통시 됩니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건내 제107동 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2020-09-28)

외벽 : 몰탈 위 페인트마감 등.
내벽 : 벽지 도배 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등 입니다.
이용상태: 집합건축물대장상 용도는 공동주택(아파트) 입니다.
※후첨 건물개항도 참고 하시기 바랍니다.
설비내역: 기본적인 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 부정형의 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.
인접 도로상태등: 단지내 도로를 통해 서측으로 노폭 약 34m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
공부와의 차이: 해당사항 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 임대관계는 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 확인이 불가하였으며, 이용상황 및 내부구조 등 은 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 되는 내용에 의해 도시하였으니, 업무 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628번지에 소재한 남양주두산위브트레지움 107동 8층 801호입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 장OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 구조

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 107동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 323,000,000원

토지 면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

건물 면적: 59.98㎡ (약 18.14평) - 전용 면적

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 27층 건물 중 8층 801호

사용승인일: 2020년 9월 28일

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인(장태규)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '화도초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로를 통해 서측으로 노폭 약 34m, 북측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입 및 주정차가 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 19일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당권(156,000,000원)입니다. 매각으로 인해 소유권 보존, 가압류, 근저당권, 강제경매 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

본 건에는 대항력 있는 임차인 장태규 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 장태규

* 보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 10월 13일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 해당 임차인의 보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 을4 (근저당, 2022-05-19, 소상공인자영업자새출발기금주식회사, 156,000,000원)

소멸 예정 권리: 갑1(소유권보존), 갑2(가압류), 을4(근저당), 갑5(강제경매)

인수 예정 권리: 을7(주택임차권, 보증금 200,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 주변으로 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

조사 결과, 본 건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 기사에서 화도읍 창현매립장 등이 친환경 테마파크로 전환된 사례가 있으며, 화도하수처리장이 관광 명소화된 사례가 있어, 과거 혐오시설 부지가 복합적인 용도로 활용되고 있음을 알 수 있습니다. 현재 본 건 주변 환경에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건은 '화도초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 화도초등학교 병설유치원도 인근에 있습니다.

5.2. 편의 및 의료 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 화도초등학교 인근에는 '키즈 스테이션'이 운영되고 있어 어린이들의 안전한 통학 환경을 지원하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 장태규 씨의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 인수해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 지역 제한 및 규제

본 건 소재지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 환경 및 개발 관련 법규의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 아파트라는 장점이 있습니다. 또한, 기본적인 편의시설과 교육 시설이 인근에 위치하여 생활 환경이 양호합니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 리스크가 상당하므로 철저한 권리분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 편리한 생활 환경: 초등학교 및 근린생활시설이 인근에 위치합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 323,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 200,000,000원입니다.

따라서, 본 건의 낙찰가 산정 시에는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 고려해야 합니다.

매수인이 인수해야 할 보증금을 제외한 실질적인 취득가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 323,000,000원 - 200,000,000원 = 123,000,000원

본 물건의 총 예상 취득 비용은 위 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

총 예상 취득 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

총 예상 취득 비용 = 123,000,000원 + 200,000,000원 = 323,000,000원

따라서, 입찰 시에는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 및 잠재적 수익성을 고려하여 123,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 시세 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 참고: 남양주 두산위브트레지움 아파트의 25평형(전용 59㎡) 실거래가는 3.3억 원에서 4.1억 원 수준으로 확인되었습니다. 인수 보증금을 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 책정하는 것이 바람직합니다.1.물건 기본정보