나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3170 [1] 경기도 남양주시 다산동 4338-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ‘도농고등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에는 시내버스 정류장 등 대중교통시설 및 북서측 구리IC를 통해 수도권제1순환고속도로 및 북부간선도로가 소재하는 등 종합적인 교통상황은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공부 상 건축물 용도는 '근린생활시설'로 등재되어 있음.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(지금도농3구역)<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구(남양주 지금도농 재정비 촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층 건으로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈 및 벽돌쌓기 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

-'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ-Ⅲ' 참고.

설비내역

기본적인 위생시설, 급배수시설, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참고.

공부와의 차이

- '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ-Ⅲ' 참고.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3170 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지

경기도 남양주시 다산동 4338-22번지 (새주소: 경기도 남양주시 미금로56번길 5-19)

1.3. 건물 현황

용도: 단독주택 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(사무소))

구조: 연와조 스라브지붕 (외벽: 시멘트 몰탈 및 벽돌쌓기, 내벽: 벽지, 창호: 샷시)

건물 면적: 154.91㎡ (약 46.86평)

토지 면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

건물 제시외 면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함 여부: 감정평가서상 제시외 물건 포함

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 622,420,390원

토지면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

건물면적: 154.91㎡ (약 46.86평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '도농고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 북서측으로는 구리IC를 통해 수도권제1순환고속도로 및 북부간선도로 접근이 용이하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(도농고등학교, 도농2초등학교, 미금초등학교), 정비구역(지금도농3구역), 재정비촉진지구(남양주 지금도농 재정비 촉진지구), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 7월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을5)입니다.

이하 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 462,730,182원

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부 외 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본건(단독주택/근린생활시설)과는 주택 유형이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 약 47.85㎡, 20,500만원

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 36.72㎡, 13,500만원

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 44.3㎡, 13,000만원

상기 거래 사례들은 본건과 직접적인 비교가 어려우므로, 본건의 감정가 및 향후 개발 가치를 중심으로 평가해야 합니다.

4.2. 상권 특징

본건은 기존 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 학군

* 도농고등학교 등 교육시설 인접

* 주택가 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 편의시설 이용 가능

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 층수 불일치

본건은 제공된 정보 상 '단독주택'으로 기재되었으나, 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으며, 감정평가서상 2층 건물로 언급되었으나 건축물대장상으로는 1층 건물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 활용 및 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련 변동 가능성

재정비촉진지구 내 물건으로, 향후 개발 계획 및 진행 상황에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 이는 긍정적인 요인이 될 수도 있으나, 사업 지연 또는 계획 변경 등의 위험 요소도 존재합니다.

6.3. 유사 사례 비교의 한계

제공된 JSON 데이터의 '다세대' 주택 매매 사례는 본건의 물건 종류(단독주택/근린생활시설)와 달라 직접적인 시세 비교 및 가치 산정에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 토지 및 건물 일괄매각 대상 부동산입니다. 재정비촉진지구에 속해 있어 미래 가치가 잠재되어 있으나, 건축물대장과의 용도 및 층수 불일치 사항은 확인 및 신중한 검토가 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

7.2. 총평

권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 잠재적 개발 가치를 기대할 수 있으나, 용도 및 층수 불일치, 유사 부동산 거래 사례 부족 등으로 인한 불확실성은 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재정비촉진지구의 미래 가치

지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 이루어지고 있는 지역 내 위치하여, 향후 지역 가치 상승 및 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

180. 00㎡ (약 54.45평)의 비교적 넓은 토지 면적은 향후 재건축 또는 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

8.3. 권리관계의 명확성

경매로 인한 권리 소멸로 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 깔끔한 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가 산정

본건의 감정가는 622,420,390원입니다. 등기부상 채무 총액은 462,730,182원으로, 매각으로 모두 소멸됩니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 재정비촉진지구라는 점과 토지 면적의 가치를 감안하여, 보수적인 예상 입찰가를 약 529,000,000원(감정가 대비 약 85%)으로 산정합니다.

9.2. 권장 사항

제시된 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다. 신중한 현장 방문 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.