나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72083 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 349 중흥에스클래스 105동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 ""화도수동행정복지센터"" 동
측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공공시설 및 생활편
의시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여
대중교통 상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브 및 박공트러스지붕 제15층건 내 제3층 제302호로,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 ""아파트""로 이용 중임.
(내부구조 : 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별 난방설비, 도시가스 설비, 승강기 설비(13인승,
900kg), 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 서측으로 왕복6차선, 남측으
로 왕복4차선의 도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(마석택지지구), 소
로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사
육제한구역{가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(심석중고등학교(구리
남양주교육지원청에 문의 바람)){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(심석초등학
교(구리남양주교육지원청에 문의 바람)){교육환경 보호에 관한 법률}, 배출시설설치제한
지역{물환경보전법}, 자연보전권역{수도권정비계획법}, 공장설립승인지역(수도법 시행령
제14조의3 1호){수도법}, 수질보전특별대책지역(1권역){환경정책기본법}.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 349번지에 소재한 중흥에스클래스 아파트 105동 3층 302호입니다.

건물명은 중흥에스-클래스이며, 2004년 11월 09일에 사용승인되었습니다.

해당 호수는 15층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 47.39㎡ (약 14.33평)

* 토지 지분: 47.391㎡ (약 14.33평)

* 건물 면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

* 건물 지분: 84.8296㎡ (약 25.66평)

* 전용 면적: 84.8296㎡ (약 25.66평)

* 감정가: 350,000,000원 (3억 5천만원)

1.3. 경매 기본 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72083 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오릭스캐피탈코리아주식회사 (등기부등본 확인)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 차량 진입이 가능하며, 단지 내 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 서측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선 도로가 접해 있습니다.

* 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주거 환경

* "화도수동행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 물건의 말소기준권리는 2024년 03월 07일에 접수된 오릭스캐피탈코리아주식회사의 근저당권(을16)이며, 채권액은 300,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 정세진

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-25

* 확정일자: 2021-04-19 (제공 정보상) / 2023-05-19 (등기부 요약상)

* 배당신고일자: 2025-05-29

* 대항력: 없음 (제공 정보상)

* 비고: 주민등록상 황혜성의 세대원이며 동거인으로 기재됨.

* 분석: 대항력이 없는 임차인으로, 배당순위에 따라 보증금을 배당받으며, 배당받지 못하는 금액이 있더라도 인수될 가능성은 낮습니다. 등기부 요약상 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 황혜성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-17

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 2024년 3월 6일자로 근저당권 설정 당시 작성 교부한 확약서를 제출하였으며, 해당 확약서에는 소유자와 임대차 계약 사실 및 보증금 지급 사실이 없음을 확인하고, 경매 실행을 방해하는 행위를 하지 않을 것을 확약하는 내용이 포함되어 있습니다.

* 분석: 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 제출된 확약서 내용을 보면 임대차 관계가 아닌 다른 성격의 관계일 가능성이 있으며, 경매 실행에 방해가 되지 않음을 확인한 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 제공된 정보를 종합할 때, 매각으로 인해 본 물건에 잔존하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 정세진은 대항력이 없고, 황혜성 씨는 보증금 0원에 확약서를 제출하였으며, 등기부상 해당 임차권리도 말소 대상입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 인근에 근린생활시설 및 생활편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* "화도수동행정복지센터"가 인접해 있어 공공시설 이용이 편리합니다.

* 구체적인 대형 상업시설이나 특정 상권의 발달 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 주위로 각급 학교가 소재하고 있습니다.

* 토지이용계획상 심석중고등학교, 심석초등학교 상대 보호구역에 해당합니다.

5.3. 기타 단지 정보

* 아파트명: 마석 중흥S클래스빌

* 사용승인일: 2004년 11월 09일

* 총 동수: 5동, 총 세대수: 464세대

* 주차 대수: 총 242대 (지하주차대수 14대, 지상주차대수 16대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 지하 전기차 충전기: 10대

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 황혜성 씨의 '대항력 있음' 상태와 '보증금 0원', 그리고 '확약서 제출'이라는 특이사항은 명도 과정에서 예상치 못한 쟁점을 발생시킬 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 자연보전권역 등 환경 관련 규제가 다수 존재합니다.

* 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설이나 님비 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 아파트 단지 환경입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리에 위치한 중흥S클래스 아파트로, 총 15층 중 3층에 해당합니다. 전용면적 84.83㎡(약 25.66평)의 아파트로 감정가는 3억 5천만원입니다.

입지적으로는 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 단지 주변 환경이 무난한 편입니다.

권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 황혜성 씨의 보증금 0원 및 확약서 제출이라는 특이사항은 명도 시 잠재적 변수가 될 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 안전하게 접근할 수 있는 경매 물건으로 판단됩니다.

* 수요가 많은 84.83㎡(약 25.66평)의 면적입니다.

* 최근 실거래가를 고려하여 적정 수준 이하의 낙찰을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례: 2026년 4월 15층 3.3억원, 2026년 4월 1층 2.85억원, 2026년 5월 1층 2.85억원.

* 최근 전월세 보증금 사례: 2026년 3월 4층 2.9억원, 2026년 6월 14층 2.5억원.

* 본 물건은 3층으로, 최근 실거래가 최고가인 3.3억원보다 낮은 수준으로, 최저가인 2.85억원보다는 높은 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 4층 전세보증금 2.9억원도 참고할 수 있습니다.

* 감정가 3.5억원 대비 시세는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 350,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상)

* 최근 시세 범위: 약 2.85억원 ~ 3.3억원

* 안전 마진 및 경쟁 상황 고려 시, 감정가 대비 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 권장 입찰가: 310,000,000원 (3억 1천만원)

* 본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.