나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72921 [1] 경기도 양주시 광사동 651-6 광장프라자 5층 504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 ""양주2동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은
대체로 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상7층 건물 내 5층 504호외 2개호로서,
외 벽 : 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 모르타르위 페인팅 및 개별인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~2) 공히
근린생활시설임.
기호(3)
문화 및 집회시설임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 6차선, 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구):세부규제 사항은 도시과
도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

본건 기호(1,2)는 등기사항전부증명서상 504호 및 505호로 구분되어 등재되어 있으나
집합건축물대장상 건축과-11974호에 의거 2024.08.06일자로 504호의 단일 호수로 전유부
합병됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 504호와 505호는 대장상 504호로 합병됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72921 (1)

소재지: 경기도 양주시 광사동 651-6 광장프라자 5층 504호 (신주소: 경기도 양주시 고읍남로 6-16)

용도: 근린상가, 제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설

감정가: 2,092,000,000원

토지면적: 256.31㎡ (약 77.54평)

건물면적: 900.43㎡ (약 272.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 256.3147㎡

건물지분: 900.43㎡

주의사항: 일괄매각, 504호와 505호는 대장상 504호로 합병됨.

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인.

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인.

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "양주2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 대체로 무난합니다.

본건 건물은 북서측 왕복 6차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOO입니다.

말소기준권리는 2024년 04월 24일 접수된 부천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,794,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 2,004,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약으로는 소유권이전(신탁말소 포함), 근저당권, 임의경매, 압류 등의 내역이 존재하며, 이들 중 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사케이제이컴퍼니

* 보증금: 0원

* 차임: 11,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-04-01

* 대항력: 있음

* 비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 대장상 504호와 505호가 504호로 합병되었으며, 현재 건물은 모두 공실 상태이고 관리비 체납으로 단전 조치된 상태입니다.

4. 상권분석

본 건물의 주요 용도는 근린생활시설이며, 일부는 문화 및 집회시설로 이용될 수 있습니다.

소재지인 양주시 광사동은 아파트 단지와 주택 밀집 지역이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

양주2동행정복지센터 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 양주2동행정복지센터가 근접해 있으며, 상가, 주거, 교육 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 교육시설: 주거 및 상업 지역 인근에 학교가 소재하고 있습니다.

혐오시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 주한미군 캠프 광사리(군사시설, 탄약고)가 위치하고 있으나, 이는 공여구역으로 지정되어 있으며 직접적인 혐오시설로 분류되기보다는 지역 개발과 관련된 사안으로 파악됩니다. 양주시 자원회수시설(소각장) 및 재활용선별장이 있으나, 이는 시 외곽에 위치하여 본건과의 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행될 수 있어, 낙찰 후 처리 과정에 혼란이 발생할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이라도 법적 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 공실 및 단전: 현재 건물이 공실 상태이며 관리비 체납으로 단전 조치되어 있어, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 재가동 시 초기 비용이 발생할 수 있습니다.

* 호수 합병: 대장상 504호와 505호가 합병되어 504호 단일 호수로 표기되어 있어, 실제 이용 및 관리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광사동의 행정복지센터 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 접근성이 양호한 편입니다. 아파트단지 및 주택가가 인접해 있어 안정적인 배후 수요가 기대됩니다. 다만, 중복사건, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 현재의 공실 및 단전 상태, 그리고 합병된 호수 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 양주2동행정복지센터와 주변 주거 단지로 인한 고정 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 도심 상업 지역: 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동 및 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 효율적인 관리가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금(본 건 0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건은 감정가 2,092,000,000원으로 책정되었으나, 앞서 언급된 중복사건, 대항력 있는 임차인, 현재 공실 및 단전 상태 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 가능한 조건, 명도 가능성, 추가적인 조사 및 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.