나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63913 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재「파주소방서」남동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 소규모공장, 전, 답 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 원거리에 문산역(경의중앙)이 위치하는 등 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

대상물건 기호1은 인접지 대비 등고 평탄한 완경사 지대의 사다리형 토지이며, 「주거용」으로 이용중임

대상물건 기호3은 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지이며, 「도로」로 이용중임

인접 도로상태

대상물건 기호1은 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로(기호3)와 접함

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 기호1

계획관리지역

가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>


대상물건 기호3

계획관리지역

가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호2

철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물임

외벽 : 세라믹 패널 마감 등
창호 : 새시 창호 마감 등

이용상태

대상물건 기호2는 단독주택으로 이용중임

설비내역

대상물건 기호2는 위생·급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

지적개황도, 건물개황도 및 내부구조도, 사진용지에서와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 3.은 공부상 지목은 임야이나 현황은 도로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63913 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-20

용도: 단독주택

감정가: 321,521,000원

토지면적: 1413.00㎡ (약 427.42평)

토지지분: 402.9588㎡ (약 121.90평)

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

건물지분: 84.45㎡ (약 25.55평)

건물 제시외면적: 8.31㎡ (약 2.51평)

매각대상: 토지 전체(토지지분 포함)/건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO (북파주농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록 3.은 공부상 지목은 임야이나 현황은 도로로 이용중임.

특수물건정보: 공동담보, 지분매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '파주소방서' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 소규모 공장, 전, 답 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 원거리에 문산역(경의중앙선)이 위치하여 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

대상 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 완경사 지대의 사다리형 토지이며, 주거용으로 이용 중입니다. 또한, 현황 도로로 이용 중인 토지(기호3)가 포함되어 있어 차량 진출입이 용이합니다.

인접 도로상태:

대상 물건은 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로(기호3)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대상 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 제한보호구역(전방지역: 25km)에 해당합니다. 기호3 토지는 준보전산지로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

북파주농업협동조합의 근저당권 (접수일자 2016.11.02, 채권최고액 216,000,000원)입니다.

권리분석 결과:

말소기준권리보다 선순위 권리없이, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가처분 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '임대관계 등 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

대상 물건은 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변 시세:

최근 거래된 연립/다세대 주택 사례를 살펴보면, 파주읍 봉서리 413-11번지(더힐펠리스301동, 2019년식, 전용면적 약 67.63㎡)가 2026년 3월 15,000만원, 5월 15,300만원에 거래되었습니다. 또한, 파주읍 봉서리 427-16번지(문산해비치빌, 2021년식, 전용면적 약 61.7㎡)는 2026년 3월 12,200만원에 거래되었습니다.

본 물건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 물건의 핵심 가치는 넓은 토지 면적(1413.00㎡)에 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

인근에 버스 정류장이 위치해 있으며, 원거리에 문산역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 주변 상업 및 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경:

소방서가 근거리에 위치하고 있으며, 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 지분 매각으로, 공동 소유자들과의 관계 및 협의 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 군사보호구역 및 준보전산지: 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역(전방지역: 25km) 및 산지관리법상 준보전산지에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금이 없으나, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파주시 파주읍 봉서리 588-20번지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 해당 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화를 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 소재한 단독주택으로, 1413.00㎡의 넓은 대지면적과 함께 현황 도로로 이용 중인 토지가 포함되어 있어 접근성이 좋습니다. 2016년에 사용 승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택입니다.

권리 관계는 말소기준 권리 이하 모두 소멸되어 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각, 군사보호구역 및 준보전산지 지정, 임대차 관계 미확인 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지면적을 활용한 단독주택 신축, 증축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 부동산 임의 경매 물건으로, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다 (인수되는 권리 없음).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 321,521,000원

채권 총액: 216,000,000원

본 물건은 넓은 대지면적을 보유하고 있으나, 지분매각, 군사보호구역, 준보전산지 등 여러 제한사항이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

본 보고서의 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.