나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2743 [1] 서울특별시 강북구 수유동 445-60 황궁빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이초등학교" 남측 인근에 위치하고, 기 호2는 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운중학교" 북측 인근에 위치하며, 인근에 단 독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호1은 제반차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 우이신설선"화계역"이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 되고, 기호2는 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보 통시 됩니다.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층중 3층 301호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. 기호2 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층중 6층 601호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1 : 다세대주택(3층:방2, 거실, 주방, 식당, 욕실, 발코니, 현관 등, 복층:방2, 가 족실, 화장실 등)으로 이용중입니다. 기호2 : 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입 니다.

설비내역

기호1은 급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있고, 기호2는 급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승 강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호1은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중 이고, 기호2는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

본건 기호1은 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고, 기호2는 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 445-60 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대 공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등입니다. 쌍문동 11-5 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 건축허가착공제한지역(2025-06-13)(지 정기간:고시일(20250612)로부터2년, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m), 과밀억제권역, 하천구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-17)(지정기간:2025. 06.17.~2026.08.30) 등입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2743 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 445-60 황궁빌라 3층301호

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조, 4층 건물 중 3층

건물면적: 107.68㎡ (약 32.57평)

토지면적: 60.96㎡ (약 18.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 397,000,000원

1.3. 건축물 현황

건축물명: 황궁빌라

주용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2002년 4월 12일 (사용승인일 기준)

건축물대장상 전체 연면적: 250.76㎡ (약 75.87평)

건축물대장상 전체 대지면적: 129㎡ (약 39.02평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 우이신설선 "화계역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2013년 6월 7일 신한은행 근저당 (182,400,000원)

총 채무액: 407,400,000원 (근저당 2건, 임의경매 1건)

본 경매는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 임의경매 절차를 따릅니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: "지상권개요"만 언급되어 있고 상세 내용은 기재되어 있지 않아, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임차인 현황에 대한 별도 명시가 없으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 임대차 관계상 낙찰자에게 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

주의사항: 만약 임대차 관계가 존재하고 보증금이나 차임이 미상인 경우, 명도 및 인수 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건 소재지는 제2종일반주거지역으로 분류되며, 7층 이하 건축이 가능합니다.

고도지구(28m 이하), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 개발행위 제한

본 건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 도시계획상 공익을 위해 특정 지역의 개발행위 허가를 제한하는 것으로, 구체적인 제한 내용 및 해제 시점에 따라 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다. (관련 검색 결과, 일반적인 개발행위허가제한구역 지정 사유만 확인되었으며, 본 건에 대한 구체적인 제한 내용은 추가적인 법규 검토가 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 우이초등학교, 백운중학교 등의 교육시설이 위치하며, 주변 상업시설 및 근린생활시설 접근이 용이하여 기본적인 생활 편의는 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

우이초등학교와 인접해 있어 자녀가 있는 세대의 교육 환경 측면에서 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모

본 건의 총 채무액(407,400,000원)이 감정가(397,000,000원)를 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이는 경매 절차의 안정성이나 낙찰 후 예상치 못한 변수 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.2. 개발행위허가 제한

개발행위허가제한구역 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 토지의 잠재적 가치 상승이나 활용 방안에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 토지이용계획

고도지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 규제 내용을 확인하여야 합니다. (검색 결과, 해당 지역에 대한 일반적인 토지이용계획 정보는 확인되었으나, 본 건에 직접적인 영향을 미치는 구체적 제한 사항에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 우이신설선 화계역 인근에 자리하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 면적이 107.68㎡로 넓어 실거주 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

하지만 총 채무액이 감정가를 상회하고, 개발행위허가제한구역 및 다수의 토지이용 제한이 존재한다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요한 요소입니다. 임대차 관계가 미상이나 인수 보증금이 없는 것으로 보아 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 이에 대한 현장 확인은 필수입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 가치

넓은 전용면적(107.68㎡)은 대가족의 편안한 거주 환경을 제공할 수 있으며, 역세권 입지는 출퇴근 및 일상생활의 편리성을 높입니다.

8.2. 시세 차익 가능성

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 감정가가 상대적으로 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 넓은 면적을 감안할 때, 시장 가격과의 괴리율을 활용한 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 개발 잠재력 (장기적 관점)

현재 개발행위허가제한구역 및 관련 규제 사항이 존재하나, 향후 지역 개발 계획이나 규제 완화 시 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 397,000,000원

본 건과 유사한 면적(107.68㎡)을 가진 다세대주택의 주변 매매 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 평당 약 1,200만 원에서 1,500만 원 수준으로 나타납니다. 이를 바탕으로 환산 시 약 3억 9천만 원에서 4억 8천만 원 범위의 시세가 추정됩니다.

다만, 총 채무액(407,400,000원)이 감정가를 초과하고 개발행위허가제한구역이라는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 명도에 따른 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

종합적인 시장 가치, 투자 위험 요소를 고려하여 360,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.