나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2736 [1] 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""화계초등학교"" 남서측 인근에 위치며, 주위는 주.상
복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금용기관, 관공서 단독주택, 다세대주택, 근린생
활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 중 지하1층102호(기호1), 지하2층201호(기호2), 지하2층
202호(기호3)로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 몰탈위 페인트 및 경량 판넬 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*기호1 지하1층102호(체육시설 : 실내 테니스 휴업상태).

*기호2 지하2층201호(전자부품 조립업장 : 영업중).

*기호3 지하2층202호(현황 공실).

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 주.상업용 집합건물(공동주택 및 근린생활시설 및 업무시설)건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로1류, 남서측 및 남동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미아역 지구, 자세한사항별도확인:도시계획
과), 지구단위계획구역(변경 입안), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-
11-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높
이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,
다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은
건축과 문의)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2736 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하1층102호

용도: 근린상가

감정가: 960,000,000원

토지 면적: 129.41㎡ (약 39.15평)

토지 지분: 129.41㎡ (약 39.15평)

건물 면적: 384.44㎡ (약 116.30평)

건물 지분: 384.44㎡ (약 116.30평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "화계초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주.상 복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금융기관, 관공서, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 9층 건물 중 지하1층 102호(기호1), 지하2층 201호(기호2), 지하2층 202호(기호3)로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 및 경량 판넬 등 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 토지 이용: 토지는 가장형의 평탄한 토지로서 주.상업용 집합건물(공동주택 및 근린생활시설 및 업무시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건은 북동측으로 대로1류, 남서측 및 남동측으로 소로3류와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 11월 04일 접수된 국민은행 근저당 (을5, 910,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기 현황: 본 경매 사건(2025타경2736)은 2025년 08월 12일 접수된 국민은행의 임의경매 개시 결정(갑14)에 의한 것입니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 약 1,218,837,725원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 공 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2019-07-16, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-02-23, 대항력 없음.

* 임차인 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2003-02-12, 대항력 있음.

* 주의: 임차인 임 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 존재로 인한 잠재적 위험을 간과해서는 안 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 미아동 일대는 지하철역 및 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있는 지역입니다.

* 주변에 학교, 금융기관, 관공서 등이 인접해 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 현재 건물 용도와 관련하여 집합건축물대장상 '근린생활시설(대중음식점)'로 기재되어 있으나, 현황은 실내 테니스장(휴업) 및 모자봉제공장으로 이용 중인 것으로 조사되어 업종 변경 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 화계초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 다양한 소매점포, 쇼핑센터, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 서울 시내 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(임 )이 존재하며, 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않은 점은 본 건의 중대한 위험 요소입니다. 인수 대상 보증금이 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 실제 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 '근린생활시설(대중음식점)'로 기재되어 있으나, 현황은 실내 테니스장(휴업) 및 모자봉제공장으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 또한, 건물대장상 '공동주택'으로 기재된 부분과 상충될 수 있어, 건물 사용 및 용도 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물표제부상 전유부 정보에서 '지하1층'으로 명시된 본건(기호1)이 '지상 1층'으로 기재된 부분이 있어, 실제 현황과 공부상 기재 내용의 불일치 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 건축선 지정구역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있어, 신축 또는 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 역세권에 위치한 상가 건물로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 9억 6천만원입니다. 그러나 유동화 물건, 공동담보, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인(임 )의 존재(보증금 미상)는 본 물건의 명도 및 권리관계에 있어 상당한 주의를 요구합니다. 현재 영업 중인 임차인이 있지만(지하2층 201호), 휴업 중인 임차인(지하1층 102호)과 공실(지하2층 202호)도 있어 공실 리스크 또한 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미아역 인근의 역세권 상가로, 입지적 가치가 높습니다.

* 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현재 여러 용도로 활용되고 있으며, 향후 업종 변경 등을 통해 수익성 개선 가능성이 있습니다.

* 일부 임차인이 영업 중으로, 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 '인수 보증금 합계'에 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(임 )의 보증금 관련 불확실성이 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 임차인의 실제 인수 부담액이 0원이 아닐 가능성에 대한 철저한 확인이 입찰 전 필수적입니다. 또한, 유동화 물건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계와 현장 답사를 통해 파악된 건물 상태, 공실 여부, 상권 변화 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소와 불확실성을 감안하여, 감정가 960,000,000원 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 잠재적 리스크 해소 및 안정적 수익 확보 가능성을 고려했을 때, 감정가의 70~80% 수준인 약 672,000,000원 ~ 768,000,000원 범위에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

(참고: 본 보고서 작성 시, 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 유무 및 상세 상권 정보, 건물 실제 이용 현황 등에 대한 추가적인 외부 조사가 이루어지지 않았으므로, 실제 입찰 결정 시에는 반드시 현장 확인 및 추가 정보 수집이 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.