나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2545 [1] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철'회기역(1호선, 경의중앙선, 경춘선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 용도는 '학원'이며, 현황 '주거용(원룸11개호)'으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.
<후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 기계식주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 5필 일단지의 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(도시형생활주택)외 3]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 광대로에 접하며, 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1), 3)
도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)

■ 일련번호 2), 4), 5)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 용도는 '학원'이며, 현황 '주거용(원룸 11개호)'으로 이용중인 것으로 탐문조사된 바, 경매진행시 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계
미상임.

■ 기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 명세서 등 제공된 정보를 바탕으로 작성된 보고서입니다.

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2545 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 3층301호

* 감정가: 1,990,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 69.52㎡ (약 21.03평)

* 토지 지분: 69.52㎡ (약 21.03평)

* 건물 면적: 188.43㎡ (약 57.00평)

* 건물 지분: 188.43㎡ (약 57.00평)

1.3. 매각 대상 및 기타 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 중복 사건, 위반건축물

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 물건은 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역에 위치하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 토지까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선이 지나는 '회기역'이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

* 대상 토지는 북서측으로 광대로에 접하고 있으며, 남측으로는 세로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호 1), 3) 토지: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선에 해당합니다.

* 일련번호 2), 4), 5) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약 및 권리 관계

* 말소 기준 권리: 을1 (근저당, 주식회사새마을금고자산관리회사, 2014-09-24 접수, 418,340,000원)

* 매각으로 인해 등기부상 권리 대부분은 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액 (등기부채권 총액): 1,018,340,000원

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 80,000,000원, 전입 2020-09-14, 확정 2024-10-21, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 80,000,000원, 전입 2016-04-27, 확정 2016-04-27, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 85,000,000원, 전입 2022-09-19, 확정 2022-09-19, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 전입 2025-05-26, 대항력 없음. (특이사항: 보증금 및 차임 미기재)

* 김 : 보증금 120,000,000원, 전입 2022-08-18, 확정 2025-05-26, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 대항력 없음. (특이사항: 전입, 확정, 배당 정보 미기재)

* 김 : 보증금 0원, 전입 2017-10-16, 대항력 없음. (특이사항: 확정, 배당 정보 미기재)

* 박 : 보증금 80,000,000원, 전입 2019-06-05, 확정 2019-06-07, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 85,000,000원, 전입 2021-12-23, 확정 2021-12-23, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 85,000,000원, 전입 2021-11-29, 확정 2021-11-29, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 85,000,000원, 전입 2023-08-30, 확정 2023-08-30, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 85,000,000원, 전입 2021-12-29, 확정 2021-12-29, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 85,000,000원, 전입 2021-12-29, 확정 2021-12-29, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 85,000,000원, 전입 2023-02-13, 확정 2023-02-13, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, 관련 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

* 회기역 인근 지역으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교육시설 및 각종 상업시설이 분포하여 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재 가치 분석

* 회기역이라는 역세권 입지를 바탕으로 지속적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 현재 위반건축물 및 용도 불일치 문제가 해소될 경우, 상권 내에서의 가치가 재평가될 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

* 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주거 환경

* 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 현황과 공부상 차이

* 공부상 용도는 '학원' 또는 '의원'으로 되어 있으나, 현황은 '주거용(원룸 11개호)'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 불법 용도 변경에 해당될 수 있으며, 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 원상복구 의무 발생 가능성 및 이행강제금 부과 여부에 대해 관할 구청 확인이 필수적입니다.

6.2. 중복 사건

* 본 사건은 중복 사건으로, 경매 절차의 진행이나 낙찰 후 소유권 이전 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 채권 총액 규모

* 등기부채권 총액이 10억 1천만 원을 상회하여 감정가 대비 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 능력 및 대출 가능 여부 등 재정 계획 수립 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동대문구 휘경동, 회기역 인근에 위치한 상가 건물 중 일부(3층 301호)입니다. 현재 공부상 용도와 다르게 주거용으로 사용되고 있으며, 위반건축물로 등재되어 있어 이에 대한 법적 제재 가능성을 반드시 확인해야 하는 리스크가 존재합니다. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되며, 회기역 초역세권이라는 입지적 장점은 보유하고 있습니다. 위반건축물 및 용도 불일치 문제를 해결할 경우, 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 회기역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 위반건축물 및 용도 불일치 리스크 해소 시, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,990,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 대비 일정 비율로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 위반건축물 등재 및 불법 용도 변경에 따른 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 시장 상황 및 권리 분석 결과, 감정가의 85% 수준인 약 1,691,500,000원을 초기 입찰가 고려선으로 제안하며, 이는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.