나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13048 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 612-40 신일아트빌 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 ""서울오봉초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 부근
은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선(방학역)이 소재하는 등
대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 1층 101호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 공부상 ""사무소""로 등재되어있으나, 현황""주거용""으로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 5미터의 도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-18)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파
트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 상 용도가 ""사무소""으로 등재되어있으나, 현황 ""주거용""으로 용도가
변경되어있는 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 후첨 내부구조도상 제시외건물㉠부분(판넬조(약7.8㎡, 주거용)이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13048 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 612-40, 신일아트빌 1층 101호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 1층 101호

용도 (공부상): 근린상가 (사무소)

용도 (현황): 주거용

준공일: 2008년 8월 14일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.24㎡ (약 5.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

건물 제시외 면적: 7.80㎡ (약 2.36평)

총 건물 면적 (전유부+제시외): 38.40㎡ (약 11.62평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 98,808,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. 지상권 개요는 있으나 등기부상 확인되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 서울오봉초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 방학역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당함.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속함.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 취득 시 주의가 필요함.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 5미터 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2009-01-05 (윤재석)

소유권이전: 2009-04-16 (조민선)

말소기준권리: 신용보증기금의 가압류 (2024-12-12, 247,916,671원)

기타 채권: 전북은행 가압류 (2024-12-23, 47,279,979원), 송정임 가압류 (2025-01-06, 80,000,000원), 제이비우리캐피탈 가압류 (2025-03-24, 50,380,734원)

총 채권액: 약 505,577,384원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송정임

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-31

확정일자: 2023-01-05

배당신고일자: 2024-12-31

대항력: 없음

비고: 제시외 건물 7.8㎡ 포함하여 주거용으로 이용 중.

3.3. 인수되는 권리 분석

본 건은 말소기준권리인 신용보증기금의 가압류(2024.12.12.)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

임차인 송정임은 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않으며, 배당을 통해 우선변제받을 권리가 있으나 배당받지 못한 금액이 있을 경우 인수될 가능성이 있음. 다만, 본 건의 경우 임차인의 배당신고일자가 전입일자와 동일하고 확정일자를 보유하고 있으나, 배당받을 순위 및 금액은 배당표 확정 시 알 수 있음. 현재 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있음.

3.4. 말소기준권리

신용보증기금 가압류 (2024년 12월 12일 접수)

4. 상권분석

본건은 서울오봉초등학교 인근에 위치한 근린생활시설 복합지역에 속함.

주변에 공동주택 및 주택가가 밀집하여 기본적인 배후 수요가 확보된 지역임.

지하철 1호선 방학역과의 접근성도 양호하여 상권 이용객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있음.

소규모 상가 및 주거 복합 건물 내 위치로, 소규모 점포 운영이나 임대 수익 창출이 가능한 입지임.

5. 생활정보

인근에 서울오봉초등학교가 있어 교육 환경이 양호함.

주거 지역이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

지하철 1호선 방학역을 통한 도심 접근성이 확보되어 있어 생활 반경 확장에 유리함.

주변 환경은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 정온한 생활이 가능한 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 '사무소'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중으로, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있는 리스크가 있음. 이는 매수인의 부담으로 작용할 수 있음.

6.2. 제시외 건물

약 7.8㎡ 규모의 제시외 판넬조 주거용 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함되었으나 건축법상 위법 건축물일 가능성이 있으며, 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

다양한 도시계획적 제한(제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등)이 있어 향후 건축이나 토지 이용 시 제약이 따를 수 있음. 특히 토지거래허가구역 지정은 외국인이나 특정 대상자의 취득 시 허가를 요하므로 주의 필요함.

6.4. 기타

총 채권 총액이 약 5억원 이상으로 매우 높아, 유찰 시 추가적인 채무 부담 가능성을 염두에 두어야 함.

임차인 송정임은 대항력은 없으나, 배당을 통해 전액 배당받지 못할 경우 잔여 보증금 인수 가능성이 존재함 (현재 인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 배당 결과에 따라 달라질 수 있음).

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 역세권 인근에 위치한 소형 근린상가(현황 주거용) 물건으로, 초등학교와 주거지가 인접하여 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현황 주거용 이용에 따른 용도 불일치, 제시외 건물 존재 등 일부 리스크 요인이 있으나, 매각으로 모든 권리가 소멸되고 소유권을 취득하는 일반적인 경매 물건입니다.

토지이용계획상 제한 사항과 높은 채권 총액은 신중한 검토가 필요합니다.

소액으로 접근 가능한 소형 주거/상가 물건으로, 수리 후 거주 또는 임대 목적 활용을 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 가능한 소형 면적 (전용 약 9.26평 + 제시외 2.36평).

지하철 1호선 방학역 인근의 역세권 입지.

초등학교 및 주거지역 인접으로 생활 편의성 우수.

현황 주거용으로 이용 중으로, 명도 이후 즉시 거주 또는 소형 임대 수익 창출 가능.

제시외 건물 포함으로 실사용 면적 증가 효과.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,808,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

현황 주거용 사용에 따른 원상복구 비용, 제시외 건물의 처리 비용, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 고려해야 합니다.

주변 유사 물건 시세, 낙찰가율, 본건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 79,046,400원 ~ 88,927,200원)

주변 혐오시설 관련: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.