나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13056 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1535 현대휴온아파트 2층 207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 중목초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동
주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 경의중앙선 중랑역과 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로

외벽 : 석재타일붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등,
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

원룸형 아파트로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과){가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률}, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보
호구역(관할교육청에확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해
발107m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설
보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 거
주인에 의해 탐문된 내용 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있
으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13056 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1535 현대휴온아파트 2층 207호 (신주소: 서울특별시 중랑구 동일로109가길 5)

용도: 아파트 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 119,000,000원

면적:

* 토지면적: 14.31㎡ (약 4.32평)

* 토지 지분: 14.3106㎡ (약 4.32평)

* 건물면적: 18.17㎡ (약 5.50평)

* 건물 지분: 18.17㎡ (약 5.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공년월: 2013년 3월 29일

동수: 1동

세대수: 149세대

건물 최고층: 10층 (본건 2층)

전용면적: 18.17㎡ (약 5.50평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 중목초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 저층 공동주택, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역의 특성을 지니고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 경의중앙선 중랑역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (문의:보건행정과)

* 교육환경보호구역 (관할 교육청 확인 요망)

* 상대보호구역 (관할 교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 107m, 육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

1.2. 1. 주요 권리관계

* 말소기준권리: 갑5. 전북신용보증재단 가압류 (접수일자: 2022.02.21, 권리금액: 8,977,369원)

* 본 경매로 인해 말소될 권리: 갑5 (가압류), 갑6 (압류), 갑7 (압류)

* 낙찰자가 인수해야 할 권리: 을1. 주택임차권

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김진솔)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 12일

* 확정일자: 2021년 10월 27일

* 배당신고일자: 2024년 3월 5일

* 대항력: 있음

* 등기부등본상 명시: 주택임차권, 권리금액 140,000,000원, 말소: 인수

1.2. 3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 등기부등본상 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 경매명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 임차인이 보증금을 회수할 수 있는 경우를 가정한 것이며, 실제 보증금 미회수분은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 이 부분은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 경매 참여 전 반드시 추가 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 단지 내 또는 인근에 소규모 근린생활시설이 존재합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 1인 가구 수요를 위한 원룸형 아파트로서의 입지를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 외벽: 석재 타일 붙임, 시멘트 몰탈 위 페인팅 등

* 창호: P.V.C 샷시 창호 등

* 내부 이용상태: 원룸형 아파트로 이용 중 (내부 구조는 후첨 내부구조도 및 외부 관찰, 탐문 내용 참조, 내부 확인 불가로 실제와 다를 수 있음)

1.4. 2. 설비 내역

엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 3. 주차 정보

지하주차대수 3대, 총 주차대수 74대 (세대당 약 0.49대).

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 인수 가능성: 김 임차인의 보증금 140,000,000원은 감정가(119,000,000원)를 초과하며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다. 낙찰 시 보증금 미회수액을 추가로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다.

* 폐문으로 인한 내부 확인 불가: 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없어, 공부와의 차이나 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도시계획상 각종 제한사항: 가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제권역 등 향후 재건축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설이 소재할 가능성은 낮으나, 토지이용계획상의 제한사항은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구에 위치한 소형 원룸형 아파트로, 기본적인 입지 및 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(140,000,000원)이 감정가(119,000,000원)보다 높아 인수 시 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 경매 참여자는 이 임차인 관련 위험 요소를 면밀히 분석하고, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 1인 가구 수요가 꾸준한 원룸형 아파트입니다.

* 2013년 준공으로 건물 연식 대비 노후도가 적습니다.

* 경의중앙선 중랑역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* (주의: 상기 포인트는 임차인 관련 리스크가 해결된다는 전제 하에 고려할 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

* 최근 실거래가: 18.17㎡ 기준, 2025년 10월 109,500,000원 ~ 118,000,000원

* 감정가: 119,000,000원

최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 본건의 순수 낙찰가 범위는 115,000,000원 ~ 120,000,000원 선으로 예상됩니다.

그러나, 임차인의 보증금 140,000,000원이 인수 조건으로 명시되어 있으므로, 경매 절차에서 임차인이 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 이 경우 총 실투자금액은 낙찰가보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서, 입찰가는 잠재적인 총 지출액을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

본 물건은 임차인 리스크가 매우 높아 신중한 접근이 요구되며, 예상 입찰가는 해당 위험을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.