나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51843 [1] 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""구의사거리"" 북동측 인근에 위치한
다세대주택으로서, 주변으로는 다세대, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모아파트 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 700m 거리에
지하철5호선 ""아차산역"", 직선거리 약 1km 거리에 지하철7호선 ""어린이대공원역"", 지하철
2호선 ""구의역"" 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 내 제7층 제701호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
창호 : 섀시창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 옥내소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 통칭 ""구의동 홀가하우스"" 1개동(공부상 다세대주택 20세대,
오피스텔 8호, 근린생활시설 5호)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 25m, 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1), 2), 3) 공히
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)이며,
기호1)은 도로(접함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51843 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 80-29, 구의동 홀가하우스 7층 701호 (도로명주소: 서울특별시 광진구 자양로 211, 7층 701호)

용도: 도시형생활주택

감정가: 280,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제7층 제701호

건물 외벽: 석재타일붙임 등

건물 창호: 섀시창호 등

이용 상태: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 용도 (공부상): 다세대주택 (20세대), 오피스텔 (8호), 근린생활시설 (5호)

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역, 건축선

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "구의사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

도보 약 11분 거리에 지하철 5호선 "아차산역"이 있으며, 직선거리 약 1km 거리에 지하철 7호선 "어린이대공원역", 지하철 2호선 "구의역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (주식회사신한저축은행 외 1명, 접수일자: 2023-09-27, 권리금액: 500,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 요약 및 인수 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 을구 3번 주택임차권 (권리자: 강민형, 권리금액: 220,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

- 임차인: 강민형 (강 )

- 보증금: 220,000,000원

- 전입일자: 2021-02-09

- 확정일자: 2021-01-13

- 대항력: 있음

- 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

3.3. 권리분석 종합

선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 본 건의 주요 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구의동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 특히 구의사거리 인근은 교통의 요지로서 유동인구가 많으며, 구의역 주변으로는 먹자골목 등 상업시설이 발달해 있어 직장인 및 지역 주민들의 이용이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 구의사거리와 가까워 다양한 상업시설 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 옥내 소화전 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 강민호 씨의 보증금 220,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 소형 면적의 한계

건물 면적이 16.53㎡ (약 5평)으로 매우 작아, 투자 목적보다는 실거주 또는 1인 가구 임대 수익 목적에 적합할 수 있습니다. 소형 면적의 경우 가치 상승률이 대형 면적에 비해 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 구의사거리 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 220,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 있다는 점은 매수 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다. 건물 자체는 도시형생활주택으로, 소형 면적을 활용한 1인 가구 임대 또는 소액 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 서울 광진구 구의동, 구의사거리 인근으로 역세권 및 교통 요지에 해당.

* 교통: 지하철 5, 7, 2호선 이용이 용이하여 서울 시내 접근성 우수.

* 인프라: 주변 상업시설 및 주거 밀집지역으로 생활 편의시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

감정가 280,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 실거래 사례 및 본건의 소형 면적, 그리고 가장 중요한 인수 부담금(220,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 면적 매물의 시세 분석 결과, 16.53㎡ 면적의 시장 가치는 대략 180,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수 보증금을 제외한 건물의 실제 시장 가치 및 투입될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 예상 입찰가는 보수적으로 200,000,000원 으로 제시합니다.

다만, 실제 입찰 참여 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 구도, 인수 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 재확인하고 보수적인 관점에서 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.