나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103614 [1] 서울특별시 동작구 상도동 239-13 플로채빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""서울상도초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서 주위는 단독주택, 다세대, 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 지대이며, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 ""장승배기역""이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2018.02.26)
외벽 : 적벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 다세대주택으로 이용 중임. (후첨 ""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, ""다세대주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 4미터, 3미터 내외의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2025-06-19)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역은 미상임.
나. 본건 기호(가)는 집합건축물대장상 위반건축물(2016.10.20. 주택과-37408호에 의거 위반건축물표기(주거, 5.8㎡, 판넬/판넬)로 등재되어 있으니 경매진행 시 유의바람..

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도동 239-13번지에 소재한 플로채빌 비동 4층 401호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103614 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 364,900,000원입니다.

토지 면적은 16.86㎡ (약 5.1평)이고, 건물 면적은 29.94㎡ (약 9.06평)입니다. 건물 제시외 면적은 5.80㎡ (약 1.75평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건 건물의 사용승인일은 2018년 2월 26일입니다.

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울상도초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 장승배기역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 및 도로 상태

토지는 전반적으로 인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 4미터, 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 사건 개요

본건은 서울중앙지방법원 2025타경103614 (1)호 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자

주OOOOOOO

* 말소기준권리

2023년 4월 6일 접수된 최지유 씨의 근저당권(채권액 75,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 분석

- 대항력 있는 임차인 황민아(황 ) 씨가 보증금 252,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2021년 10월 25일로 등재되어 있으며, 이 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

- 본건 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 6번 임차권이 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

- 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 6번 주택임차권(황민아, 252,000,000원)은 '인수'로 표기되어 있습니다.

- 기타 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 인수되는 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다. (단, 위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

2.

대상 물건이 위치한 지역은 주거 시설(단독주택, 다세대주택)과 더불어 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통

지하철 7호선 장승배기역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육

서울상도초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

황민아(황 ) 씨의 보증금 252,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 위반건축물 등재

집합건축물대장상 위반건축물(주거, 5.8㎡, 판넬/판넬)로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설

조사 결과, 대상 물건의 즉각적인 인근 지역에서 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 7호선 장승배기역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 학교가 있어 주거 환경이 비교적 양호하다고 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 위험과 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 배당 순위 및 예상 배당률, 위반건축물 관련 추가 조치 및 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 장승배기역(7호선)을 이용할 수 있는 역세권 잠재력.

* 상도동 지역의 꾸준한 주거 수요.

* 신축(2018년 사용승인)에 가까운 건물 연식.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연식의 물건은 약 32,000,000원 ~ 37,000,000원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 대상 물건의 전용 면적(29.94㎡)을 고려할 때, 시장 예상가는 약 330,000,000원 ~ 370,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 364,900,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 위반건축물 등재 사실을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 임차인의 배당 가능 금액을 면밀히 확인하고, 인수될 가능성이 있는 보증금(252,000,000원)을 감안하여 실제 총 취득 금액이 시장가 대비 경쟁력을 가질 수 있도록 입찰가를 산정해야 합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 위험을 감안한 예상 입찰가는 약 325,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.