나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103630 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 관악구 신림동 소재 ""남강고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제304호로서,
(사용승인일: 2019.12.31)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택 도시형생활주택(단지형)으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사 가장형 토지로서, 다세대주택 도시형생활주택(단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103630 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 3층304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

토지지분: 20.9632㎡ (약 6.34평)

건물면적: 27.33㎡ (약 8.27평)

건물지분: 27.33㎡ (약 8.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2019년 12월 31일

임대관계: 미상

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 매매/임대 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 신림동 92-200번지 제일빌라(1991년 준공)는 18,500만원에 거래되었으며, 전용면적 30.92㎡(약 9.35평) 기준 평당 약 598만원입니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 신림동 561-1번지 드림하우스(2015년 준공)는 32,000만원에 거래되었으며, 전용면적 29.56㎡(약 8.94평) 기준 평당 약 1,082만원입니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 신림동 87-1번지 어반팰리스(2018년 준공)는 39,000만원에 거래되었으며, 전용면적 45.37㎡(약 13.72평) 기준 평당 약 860만원입니다.

본건은 2019년 준공된 도시형생활주택으로, 면적(27.33㎡, 약 8.27평)과 건축연도를 고려할 때, 2015년 준공된 드림하우스(29.56㎡, 32,000만원)와 유사한 시세로 파악됩니다.

3. 권리분석

권리분석 요약

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(1,279,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 241,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 1일

* 확정일자: 2022년 6월 2일

* 배당신고일자: 2024년 4월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 우선변제권만 주장하며, 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.5.4.자)를 제출하였습니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약

* 갑1 (2020.01.07): 소유권 보존 (윤송미 외 2명)

* 갑2 (2020.06.22): 공유자전원지분전부이전 (사형택, 매매)

* 을3 (2024.04.16): 주택임차권 (강희진, 241,500,000원) - 말소

* 갑3 (2023.09.18): 가압류 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (2024.12.18): 압류 (서초세무서장) - 말소

* 갑5 (2025.08.12): 강제경매 (주택도시보증공사, 241,500,000원) - 말소

등기부채권 총액: 1,520,500,000원

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 신림동 610-249번지 일대는 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 유동인구가 풍부하며 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 주변에 남강고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 인근 관공서 및 법원 관련 시설이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 시설

* 교육 시설: 남강고등학교, 각종 학원가

* 편의 시설: 다수의 근린생활시설, 소매점, 은행 등

* 교통 시설: 인근 버스정류장 위치, 지하철역(신대방역, 신림역 등) 이용 용이 (도보 또는 대중교통 이용)

혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장, 대규모 공업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 교육환경보호구역에 해당하지만, 이는 학군 보호를 위한 일반적인 규제 사항이며 주거 환경에 부정적인 영향을 주는 시설은 아닙니다.

5. 생활정보

주거 환경

본 물건은 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택으로, 건축된 지 얼마 되지 않아 비교적 신축 건물에 해당합니다. 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 내외부 마감 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

편의시설 접근성

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 식당, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

교통 접근성

차량으로 단지까지 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보

특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경, 공동담보"가 기재되어 있습니다. 이는 해당 물건이 복수의 채무에 묶여 있거나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 금융 거래의 조건이 변경되었음을 시사합니다. 낙찰 후 잔금 납부 과정이나 소유권 이전 시 HUG 측과의 추가적인 조율이 필요할 수 있으므로, 관련 서류 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 건축허가·착공제한지역: 해당 제한 기간(최초 제한 공고일로부터 2년)의 종료 여부를 확인해야 합니다.

* 교육환경보호구역: 절대/상대 정화구역에 대한 최종 확인은 교육청을 통해 필요합니다. (주거용으로는 큰 문제 없으나, 향후 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.)

* 기타 지역 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.6.17.~2026.8.30.) 등 다양한 규제가 적용되고 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다. (단, 토지거래허가구역 지정기간은 곧 만료될 예정입니다.)

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이며, 임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다. 이는 경매 투자자에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 특수 물건 정보는 낙찰 후 잠재적인 문제 발생 가능성을 시사하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 자문이 권장됩니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 주거용으로 이용하는 데는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 서울 관악구 신림동의 우수한 입지 조건

* 권리 관계 명확 (임차인 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기)

* 합리적인 감정가 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성 우수

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 건물 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 감정가(26,200만원) 이상으로 판단됩니다. 특히 2015년 준공된 29.56㎡ 면적의 다세대 주택이 32,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건(27.33㎡, 2019년 준공) 역시 30,000만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

따라서, 경쟁 상황 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하되, 권리 인수 사항이 없다는 점과 신축 건물이라는 점을 감안하여 예상 입찰가를 29,000만원 ~ 31,000만원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 29,500만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.