나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103323 [1] 서울특별시 강남구 청담동 104 연세리버빌3차 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 '청담초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 고급빌라, 아파트, 연립주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경사 및 평스라브지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제5층 제501호로서,
사용승인일: 1999.01.11.
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.
* 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 기초로 작성한 바경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6미터 내외, 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103323 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 104 연세리버빌3차 5층501호

용도: 아파트

감정가: 6,534,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대지권미등기

주의사항: 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 1319.60㎡ (약 399.15평) - 건물 전체 토지 면적

토지지분: 70.50476㎡ (약 21.33평) - 본건 구분소유자가 가지는 토지 지분

건물면적: 243.21㎡ (약 73.57평) - 본건 전용면적 (분양면적 별도 정보 없음)

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 연세리버빌3차

호: 501호

구조: 철근콘크리트조 (철근콘크리트 경사 및 평스라브 지붕)

사용승인일: 1999년 01월 11일

지하층 수: 2개 층

지상층 수: 13개 층

승강기: 1대

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 '청담초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 고급 빌라, 아파트, 연립주택, 각급 학교 및 근린생활시설이 소재하는 전형적인 고급 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량의 접근 및 진출입이 원활합니다.

인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

종합적으로 제반 교통환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

또한, 북측으로는 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 관계

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOOOOO

매각으로 소멸되는 권리: 본 건 집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2025년 3월 28일 접수된 인스자산관리대부주식회사의 근저당권(을26, 금6,110,000,000원)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 모든 권리와 등기된 지상권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요" 정보가 비어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생하지 않음을 의미합니다.

다만, 임대차 관계 등 세부 내용은 미상으로 기재되어 있으므로, 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 심층적인 확인이 필요합니다.

3.3. 주요 등기 현황 (채무 총액)

토지 등기부채권 총액: 12,800,400,000원

집합건물 등기부채권 총액: 7,888,000,000원

등기부상의 총 채무 총액이 감정평가액을 크게 상회하고 있어, 입찰 시 채권 총액 규모를 반드시 고려해야 합니다.

3.4. 특이사항

중복병합사건: 본 경매 사건은 여러 개의 사건이 병합되어 진행되고 있어, 경매 절차 진행 시 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

대지권미등기: 본 건은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 대지권 등기가 미등기 상태입니다. 이는 구분소유자가 토지에 대해 가지는 권리가 등기상 명확히 설정되지 않았음을 의미하며, 소유권 이전 후에도 법적 문제의 소지가 있는 중대한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 청담동 지역은 고급 주거 단지와 더불어 명품 거리, 갤러리, 레스토랑 등 다양한 고급 상업 및 문화 시설이 밀집한 지역입니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 발달해 있어 지역 주민들의 소비 수요가 안정적으로 뒷받침되고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

본건 주변은 주로 고품격 주거 환경과 상업 시설이 조화롭게 구성된 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 청담초등학교가 위치하여 어린 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

또한, 주변 학군 및 교육 관련 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 다양한 종류의 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

강남구청, 코엑스 등 주요 행정 및 상업 시설 접근성 또한 우수합니다.

5.3. 주거환경

강남의 대표적인 고급 주거지인 청담동에 위치하여 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

한강공원 접근성이 양호하여 여가 및 휴식 활동을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본 건은 대지권 등기가 미등기 상태라는 중대한 법적 하자가 존재합니다.

이는 소유권 이전 후에도 토지에 대한 법적 권리 관계가 불명확하여 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

낙찰 후 대지권 등기 관련 절차 진행 및 관련 비용 발생 가능성을 반드시 인지해야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

토지 및 건물 등기부 상에 기재된 총 채무액이 감정평가액을 훨씬 초과하는 수준입니다.

이는 경매 낙찰 시 배당 문제 및 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

6.3. 건물 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 구조, 설비 노후도 등을 파악하지 못했습니다.

내부 수리 상태에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 내부 확인이 가능한 시점에 철저한 점검이 필요합니다.

6.4. 중복병합사건의 복잡성

다수의 경매 사건이 병합되어 진행되고 있어, 경매 절차의 진행 과정이나 종결에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 청담동이라는 최상급 입지에 자리한 대형 아파트라는 점에서 높은 잠재 가치를 지니고 있습니다.

우수한 학군, 편리한 교통 및 생활 인프라, 고급 주거 환경 등은 큰 장점입니다.

하지만, 대지권 미등기라는 중대한 법적 리스크와 등기부상 채무 총액이 감정가를 현저히 초과하는 점은 반드시 심도 있게 고려해야 할 사항입니다.

임차인 인수 부담은 없다는 점은 긍정적이나, 대지권 미등기 문제를 해결하기 위한 철저한 법률적 검토와 대비가 필수적입니다.

정확한 시세 분석과 법률적 리스크 해소 방안을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최상의 입지 조건

강남구 청담동은 한국 부동산 시장에서 최고 수준의 입지 가치를 자랑하며, 지속적인 가치 상승 잠재력이 높습니다.

명문 학군 및 최고급 주거 환경은 투자 안정성을 높여줍니다.

8.2. 대형 평형의 희소성

전용면적 243.21㎡ (약 73.57평)의 넓은 면적은 수요 대비 공급이 적어 높은 희소성을 가집니다.

이는 향후 자산 가치 상승 시에도 유리하게 작용할 수 있습니다.

8.3. 미래 가치 상승 기대

대지권 미등기 문제를 성공적으로 해결하고 건물이 정상화될 경우, 해당 부동산의 법적 안정성과 시장 가치가 크게 상승할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 6,534,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정평가액을 기준점으로 삼되, 대지권 미등기라는 중대한 법적 리스크, 등기부상 채무 총액의 규모, 건물 내부 상태 미확인 등 여러 불확실성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 대지권 미등기 문제 해결에 소요될 잠재적 비용과 법률적 검토 비용을 감안해야 하며, 향후 시장 변동성 및 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 부동산 법률 전문가와의 상담이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.