나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7897 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 413-6 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7897 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 413-6 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2024타경7897 | 소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 413-6 | 감정가: 721,398,820원 | 최저가: 247,440,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2024타경7897 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7897 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 413-6

용도: 단독주택 (1층 근린생활시설, 1-4층 다가구주택)

감정가: 721,398,820원

토지면적: 220.70㎡ (약 66.77평)

건물면적: 390.57㎡ (약 118.15평)

제시외 건물면적: 14.64㎡ (약 4.43평) - 매각 포함

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 울OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 형성된 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건 토지는 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특별대책지역 등으로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다. 인근에 대규모 국가산업단지가 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 울OOOOOOOOO이며, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 제공된 정보만으로는 별도의 인수되는 권리(유치권, 선순위 임차권 등)에 대한 명확한 판단이 어렵습니다. 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 판단하기 위해서는 등기부등본, 건축물대장, 현황조사서 등을 면밀히 검토하고, 필요시 현장 방문을 통해 임차인 현황 등을 확인하는 절차가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 온산읍 덕신리는 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 1층에 근린생활시설(소매점)로 이용 중인 부분이 있어 상업적 활용 가능성이 있습니다. 인근 국가산업단지의 배후 수요를 고려할 때, 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권의 잠재력도 일부 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 전반적인 상권의 규모나 활성화 정도는 주변 지역의 개발 현황 및 인구 밀집도 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로 2009년 01월 08일 사용승인을 받은 4층 건물입니다. 1층은 근린생활시설(소매점)로, 1층부터 4층까지는 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 주택 부분은 도시가스에 의한 난방 구조이며, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 치장석 등으로 마감되었고, 창호는 샤시창호입니다. 14.64㎡ 규모의 제시외 건물(샷시조 판넬지붕 4층소재 다용도실)이 존재하며, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 건축물대장상 위법건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 건축법 제11호(무단대수선)와 제42조(조경훼손) 위반으로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 재산권 행사 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 위반 내용의 경중, 시정 가능성 및 소요 비용 등을 사전에 철저히 조사하고, 이를 감안한 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 명도 과정에서 협의가 필요한 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 따른 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 본건은 국가산업단지 인근에 위치하므로, 산업단지에서 발생하는 소음, 공해, 악취 등 환경적인 요인이 생활에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 온산읍에 소재한 단독주택으로, 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 활용되는 복합 건물입니다. 건축물 자체는 비교적 신축에 속하나, 건축물대장상 위법건축물로 등재되어 있다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 이러한 위법건축물 문제는 향후 상당한 시간과 비용을 수반하는 해결 과제가 될 수 있습니다.

감정가는 7억 2천여만 원으로 책정되었으나, 위법건축물 문제 해결 비용, 명도 비용, 그리고 산업단지 인근 지역의 특수성(환경 문제 등)을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 만약 위법건축물 문제를 해결할 수 있는 방안이 명확하고, 예상되는 비용을 감당할 수 있다면, 장기적인 관점에서 가격 경쟁력을 가질 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지 잠재력: 울산의 주요 산업 지역인 국가산업단지 인근에 위치하여 배후 수요 및 지역 개발 가능성이 있습니다.

건물 활용도: 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택의 복합 용도로 활용이 가능하여 다양한 수익 창출 방안을 모색할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 위법건축물이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 사전 조사 필수)

장기적 가치 상승 기대: 위법건축물 문제를 성공적으로 해결하고 정상화시킨다면, 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계