나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7934 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 보은리 816-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 보은리 소재 "보은저수지" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 중소규모의 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 위치하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한
편임.

형태 및 이용상태

본건 1번, 2번 토지 공히 일단의 부정형 평지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1, 2번 공히계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2024-06-27)
(축종별 제한거리 1000m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 당해 공장은 가동치 않는 것으로 판단되나 그 가동여부 및 세부
적인 임대관계 등은 재확인을 요함.

나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 4층(2006.08.21일 사용승인)건으로서,

- 외벽 : 판넬 마감 등.

- 내벽 : 판넬, 목재합판, 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시창호임.

- 기둥(골조) : H-Beam 300*200mm 등.

이용상태

관련공부상 "공장"이나 운영여부는 재확인을 요함.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 유류보일러 설비(4층 부분-가동여부는 재확인
요함) 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"에서 보듯이 제시외건물 ㄱ(철파이프조
천막지붕 단층 창고 약 63㎡)이 소재하며, 당해 제시외건물이 토지의 가격에 미치는 영향은
미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 당해 공장은 가동치 않는 것으로 판단되나 그 가동여부 및 세부
적인 임대관계 등은 재확인을 요함.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 (ㄱ) 철파이프조 천막지붕 단층 창고 약 63㎡)도 매각대상에 포함.
2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7934 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 보은리 816-4

용도: 공장

감정가: 414,092,240원

토지면적: 628.00㎡ (약 190.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

건물면적: 468.52㎡ (약 141.7평)

건물제시외면적: 63.00㎡ (약 19.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울산원예농업협동조합 (등기부상 근거)

특이사항: 선순위가등기, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 (ㄱ) 철파이프조 천막지붕 단층 창고 약 63㎡)도 매각대상에 포함됩니다.

2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 보은리 소재 "보은저수지" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모의 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있으며, 지역 특성상 산업 시설과 자연환경이 어우러진 곳입니다.

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 보은리 소재 "보은저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근은 가능하나, 시외곽지대에 위치하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 일단의 부정형 평지로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 9월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 338,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

- 소유권이전청구권 가등기: 2016년 10월 26일 접수된 성무용 명의의 가등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 말소되는 권리

말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리인 아래 권리들은 매각으로 인해 말소됩니다.

- 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023-09-15)

- 가압류: 울산신용보증재단 (2024-07-09), 주식회사케이비국민카드 (2024-07-15), 주식회사아이엠뱅크 (2024-07-22), 우리금융캐피탈 (2024-07-26)

- 임의경매: 울산원예농업협동조합 (2024-09-20)

* 임차인 현황

- 임차인: 정용규

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업자등록일자): 2023-03-08

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 미상이지만, 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정용규의 보증금 포함)

4. 상권분석

본건은 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 주변은 중소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

울산광역시 울주군 삼동면 보은리 일대는 지역 산업 시설과 자연이 어우러진 환경을 가지고 있으며, 근처에 울주휴게소 등 편의 시설이 위치하고 있습니다.

울산광역시 울주군 삼동면 보은리 816-2번지에는 재생칩 생산 업체인 종미수지가 위치하는 등, 관련 산업 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

최근 검색 결과에서는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 인근 지역에서 종합장사시설 건립 반대 등 주민들의 민원이 있었던 사례가 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 울산광역시 울주군 삼동면 보은리로, 비교적 한적한 지역입니다.

주변에 울주휴게소가 있어 휴식 및 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

자가용 이용 시 접근이 가능하지만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

가까운 편의시설, 의료시설, 교육시설 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 본 물건지에서 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수: 법적으로 인수해야 하는 선순위 가등기가 존재하여, 향후 소유권 이전 시 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정용규 씨는 보증금과 차임이 0원이지만 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 추가적인 확인과 조치가 필요할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 않아 재매각되는 물건으로, 이전 입찰 무산 사유에 대한 확인이 필요합니다.

* 공장 운영 불확실성: 현장 조사 시 공장이 가동되지 않는 것으로 판단되었으나, 실제 가동 여부 및 임대 관계에 대한 재확인이 필요합니다.

* 지역적 접근성: 시외곽에 위치하여 대중교통 이용이 불편하고, 물류 이동 시 다소 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

선순위 가등기 인수, 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 물건이라는 점 등 권리 관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 존재합니다.

하지만 공장 부지로서의 활용 가능성과 더불어, 복잡한 권리 관계를 명확히 해결할 경우 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화하는 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 공장 부지로서의 활용 가능성: 산업 활동을 위한 토지 및 건물로서의 기본적인 가치를 지닙니다.

* 복잡한 권리 관계 해결 시 잠재적 가치 증대: 선순위 가등기 및 임차인 문제 해결 시, 안정적인 자산으로 활용될 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 입찰 기회: 이전 입찰자의 포기로 인해 재입찰 기회가 발생하여, 시장 상황에 따른 합리적인 가격으로 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 가등기 인수, 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

따라서 감정가(414,092,240원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 가등기 및 임차인 문제 해결에 따른 추가 비용과 예상되는 명도 저항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 산정하면 됩니다.

본 건의 경우, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 추가적인 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.