나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100215 [1] 울산광역시 동구 일산동 456-9 삼성힐스파크 1층 101호 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100215 [1] 울산광역시 동구 일산동 456-9 삼성힐스파크 1층 101호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경100215
- 주소: 울산광역시 동구 진성9길 2, 1층 101호 (일산동,삼성힐스파크)
- 감정가: 8,825,000,000원
- 최저가: 3,026,975,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 근린생활시설
울산지방법원 경매2계 2024타경100215 | 소재지: 울산광역시 동구 진성9길 2, 1층 101호 (일산동,삼성힐스파크) | 감정가: 8,825,000,000원 | 최저가: 3,026,975,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 울산지방법원 2024타경100215 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경100215 (1)
소재지: 울산광역시 동구 일산동 456-9 삼성힐스파크 1층 101호
용도: 근린생활시설
감정가: 8,825,000,000원
토지면적: 257.51㎡ (약 77.93평)
토지 지분율: 25751.189999999995 (상세 확인 필요)
건물면적: 20529.00㎡ (약 6211.52평)
건물 지분율: 2052900.0000000007 (상세 확인 필요)
매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 주OOOOOOOOOO
채무자: 주OOOOOOOOOO
채권자: 울OOOOOOOO
감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표
1.2. 입지조건
본건은 울산광역시 동구 일산동에 위치하며, "일산초등학교" 동측 인근 지역입니다.
주변 환경은 노선상가지대로를 중심으로 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 공장 등이 혼재되어 있습니다.
건물까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
토지는 남측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.
토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 일산초등학교 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
1.3. 권리분석
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.
소유자 및 채무자는 '주OOOOOOOOOO'이며, 채권자는 '울OOOOOOOO'입니다.
제공된 정보만으로는 복잡한 인수되는 권리나 복잡한 법적 문제는 없어 보입니다.
경매 절차 진행 시 말소기준권리 및 소유권 이전 과정을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
1.4. 상권분석
본건은 울산 동구 일산동의 상업지역 내 대로변에 위치하여 상권 형성에 유리한 입지입니다.
건물은 25층 규모의 복합 시설로 보이며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있거나 운영 중인 것으로 파악됩니다.
현재 '오늘쉐프', 'COFFEE무인', 'EMART 편의점', '달이PC', '도도PC', 'PLAN.A 스터디카페', '주식회사 성우기업' 등의 상호 간판이 확인되거나 내부에서 사용 중입니다.
하지만 일부 호실은 영업 여부가 불분명하며, 다수의 호실(목록2~4, 10, 15)은 현황 공실 상태로, 공실률 관리가 투자 수익률에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
인근 일산초등학교는 학생 및 학부모 수요를 바탕으로 한 배후 상권 형성에도 기여할 수 있습니다.
1.5. 생활정보
본건까지 차량 접근성은 양호합니다.
주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 주요한 리스크는 '주의사항'에 명시된 바와 같이 일부 호실의 영업 여부 불확실성 및 현황 공실입니다.
특히 101호('오늘쉐프'), 105호('COFFEE무인'), 107호('달이PC'), 108호('도도PC')는 실제 영업 여부를 반드시 확인해야 하며, 공실인 호실은 임대차 확보 및 관리 방안 마련이 필요합니다.
현재 운영 중인 상가들도 임대차 계약 관계, 향후 갱신 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다.
건물의 전반적인 관리 상태는 보통으로 평가되었으나, 시간이 지남에 따라 시설 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.
주변 지역에 대한 자체적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 발견되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 울산광역시 동구 일산동의 상업지역에 위치한 대규모 복합 상가 내 근린생활시설로, 감정가 또한 높게 책정되었습니다.
초등학교 인근이라는 지리적 이점과 상업 지역 내 입지는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
하지만 현재 다수의 호실에서 영업 여부 불확실, 공실 등 상권 활성화 및 안정적인 임대 수익 확보에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.
부동산 임의경매로 권리 분석은 비교적 단순할 수 있으나, 실제 현장 방문을 통한 정확한 점유 관계, 임대 현황, 시설 상태 파악이 매우 중요합니다.
1.8. 투자 포인트
1. 입지: 일산초등학교 인근 상업지역이라는 장점을 활용한 잠재적 수요층 확보 가능성이 있습니다.
2. 규모: 복합 상가 내 일부로서, 향후 건물 전체의 가치 상승에 따른 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.
3. 활용: 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 공실 해소 및 적극적인 임대 관리를 통해 수익률 증대를 꾀할 수 있습니다.
4. 개발 가능성: 상업 지역 내 위치한 대규모 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 있습니다.
법원 정보
울산지방법원 경매2계