나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111130 [1] 울산광역시 울주군 두동면 은편리 275-46 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111130 [1] 울산광역시 울주군 두동면 은편리 275-46 임야 경매

• 사건번호: 2024타경111130
• 주소: 울산광역시 울주군 두동면 은편리 275-46
• 감정가: 212,296,000원
• 최저가: 72,818,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매2계 2024타경111130 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 은편리 275-46 | 감정가: 212,296,000원 | 최저가: 72,818,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경111130 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경111130 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 은편리 275-46

용도: 임야

감정가: 212,296,000원

토지면적: 9959.00㎡ (약 3012.09평)

토지 지분율: 977600 (제공된 정보 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 63.00㎡ (별첨 창고, 농막 등)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO (고인)

채무자: (정보 없음)

채권자: 울OOOOOOOO

특이사항: 공유자 우선매수 신고

주의사항:

1. 일괄매각 대상에 제시외 건물(창고, 농막 등 약 63㎡)이 포함됩니다.

2. 일괄매각 결정으로 인해 일부 부동산에 대한 공유자의 우선매수청구권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 목록1,3은 도로이며, 목록2,4는 자연림 상태의 임야입니다.

4. 목록2는 지적도상 맹지입니다.

5. 목록2 남측 일부는 타인 점유 중이며, 북측 및 남측 일부는 석축공사된 구거 등이 소재하는 것으로 확인되었습니다.

2. 물건 현황 및 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 두동면 은편리 소재 "은편하리회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 단독주택, 그리고 넓은 임야 등으로 형성되어 있어 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 노선버스 정류장까지의 거리, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편시 됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

일련번호(1) 및 (3): 북동측으로 하향하는 완경사지의 세장형 토지로서, "도로"로 이용 중입니다.

일련번호(2) 및 (4): 북동측으로 하향하는 경사지의 부정형 토지로서, "자연림" 상태입니다. 특히 일련번호(2)는 지적도상 맹지인 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

일련번호(1) 및 (3)은 도로에 접해 있습니다. 일련번호(2)는 지적도상 맹지이며, 일련번호(4)는 북동측으로 세로(가) (일련번호 (1), (3) 포함)와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호(1), (3), (4)는 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(1호)입니다.

일련번호(2)는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(1호)으로, 산림 관련 법규에 따른 제한이 추가적으로 적용될 수 있습니다.

2.6. 제시외 물건

본건 토지 일련번호(2) 및 (4) 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물(창고, 농막 등)이 약 63㎡ 규모로 소재하며, 이는 감정평가에 반영되었습니다. 경매 진행 시 정확한 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

2.7. 공부와의 차이

별다른 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

2.8. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

일련번호(2)의 남측 일부는 타인 점유 중인 것으로 확인되었으며, 북측 및 남측 일부에는 석축공사된 구거 등이 소재하는 것으로 확인되어 감정평가 시 이를 고려하였습니다.

3. 입지 조건

본건은 울산광역시 울주군 두동면 은편리에 위치하며, 주변은 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 전원적인 지역입니다. 인근에 "은편하리회관"이 있으며, 이는 지역의 지리적 표식 역할을 합니다. 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편으로, 인근 마을이나 읍내로 이동 시 자가용 이용이 권장됩니다. 인근에 맛집 등이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다.

4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 고인(망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다. 채권자는 '울OOOOOOOO'입니다. 경매 대상은 토지의 일부 지분이며, 공유자 우선매수 신고가 접수되었습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미하므로, 관련 절차 및 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 일괄매각으로 제시외 건물도 함께 매각되나, 일부 부동산에 대한 공유자의 우선매수청구권 행사에 제한이 있을 수 있다는 점은 복잡성을 더합니다. 임의경매의 특성상, 선순위 담보권 등은 말소될 가능성이 높으나, 기타 권리 관계는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 상권 분석

본건 소재지는 전원형 농촌 지역으로, 활발한 상권보다는 농업 및 자연 친화적인 활동이 주를 이루는 지역입니다. 인근에 소규모 식당이나 카페 등이 분포하고 있으나, 이는 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 수준으로, 넓은 의미의 상권 분석은 제한적입니다. 향후 지역 개발 계획이나 주변 토지 이용 변화에 따라 상권 잠재력이 변화할 수 있습니다.

6. 생활 정보

본건 주변은 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로, 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하고, 생활 편의 시설(병원, 대형마트, 문화시설 등)은 차량으로 이동 가능한 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 두동면 일대는 과거 종합개발 계획 등이 있었으나, 현재는 자연환경 보전 및 농촌 지역의 특성을 유지하는 방향으로 개발이 진행되고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

1. **맹지 및 타인 점유**: 일련번호(2) 토지가 지적도상 맹지이며, 남측 일부가 타인 점유 중이라는 점은 이용 및 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

2. **공유자 우선매수**: 공유자 우선매수 신고가 있어 낙찰 후에도 해당 지분을 매수하려는 공유자와의 관계 설정이 필요하며, 복잡한 법적 절차를 수반할 수 있습니다.

3. **토지 경사 및 자연림**: 급경사지 및 자연림 상태의 토지는 개발 시 추가적인 비용이 발생할 수 있으며, 보전산지, 임업용산지 등의 규제를 받을 수 있습니다.

4. **도로 및 구거**: 일부 토지는 도로로 이용되고 있으며, 석축공사된 구거 등이 소재하여 토지 이용 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

5. ** rural(시골) 입지**: 대중교통 불편, 편의시설 부족 등 전원생활의 단점을 고려해야 합니다.

6. **혐오시설**: 주변 지역의 지도 및 환경 분석 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 구체적인 개발 계획이나 주변 토지 이용 현황에 따라 잠재적 리스크가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 두동면의 자연 친화적인 지역에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다. 도로로 이용되는 토지와 자연림으로 구성되어 있으며, 특히 일부 토지는 맹지이고 타인 점유 중이라는 점, 그리고 공유자 우선매수 신고가 있다는 점이 주요 특징입니다. 감정가는 2억 1천만원대이며, 토지 면적은 약 3012평입니다.

전원생활이나 농업, 임업 등에 관심 있는 투자자에게는 고려해볼 수 있으나, 맹지, 타인 점유, 공유자 우선매수 등의 복잡한 권리 및 이용상의 제약으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 해당 지역은 계획관리지역, 농림지역, 보전산지 등 다양한 용도지역 및 산지 규제를 받고 있으며, 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려사항이 될 것입니다.

9. 투자 포인트

* **울주군 지역 토지**: 울주군은 울산의 배후지로, 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다.

* **자연림 및 임야**: 보전산지, 임업용산지로서 산림 관련 용도 및 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* **토지 일부 지분**: 지분 매각으로 인해 총 감정가 대비 낮은 금액으로 접근 가능성이 있습니다. (단, 공유자 우선매수 리스크 고려)

* **전원생활 환경**: 쾌적한 자연환경을 선호하는 수요층에게는 매력적인 입지일 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계