나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114207 [1] 울산광역시 북구 신현동 121 과수원 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114207 [1] 울산광역시 북구 신현동 121 과수원 경매

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울산지방법원 경매2계 2024타경114207 | 소재지: 울산광역시 북구 신현동 121 | 감정가: 524,879,000원 | 최저가: 180,034,000원 | 용도: 과수원

1. 울산지방법원 2024타경114207 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경114207 (1)

소재지: 울산광역시 북구 신현동 121

용도: 과수원

감정가: 524,879,000원

토지면적: 2731.00㎡ (약 826.18평)

토지 지분율: 100% (전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 144.00㎡ (비닐하우스 2동 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 홍OO

채무자: 홍OO

채권자: 울OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건 토지는 울산광역시 북구 신현동에 소재하며, "신전마을회관" 북동측 인근 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 차량으로 접근 가능하며, 남서측으로 폭 약 3미터 정도의 포장 농로에 접해 있어 기본적인 차량 통행은 가능하나, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 현재 과수원으로 이용 중입니다. 신현동 지역은 대체로 농경지, 단독주택, 임야가 혼재된 지역으로, 본건 토지 인근에 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 홍OO 소유의 토지에 대해 울OOOOOOOO 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

주요 권리 사항으로는 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 낙찰 보증금 몰수 등의 위험이 있습니다. 또한, 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 토지 내에 소유자 미상의 컨테이너 1개가 존재하나, 이 부분은 매각에서 제외됩니다. 토지의 일부가 하천구역(정자천)에 저촉되어 있어, 정확한 면적 산정이나 인접 토지와의 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 하천법에 따르면 하천구역 인접 구역은 하천구역 경계선으로부터 400미터 이내로 지정될 수 있으며, 이는 해당 구역의 개발 및 이용에 대한 규제를 수반합니다. 비닐하우스 2동 및 수목은 토지에 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.4. 상권분석

신현동 지역은 주로 농경지 및 주거지가 혼재된 지역으로, 본건 토지 인근에서 확인되는 주요 시설은 '신전마을회관'입니다. 대규모 상업 시설이나 활발한 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 지역 주민을 위한 편의점, 작은 마트 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 울산 북구 지역의 전반적인 개발 계획이 존재하지만, 본건과 같이 농업 지대 토지에 직접적인 영향을 미치는 구체적인 개발 계획은 확인되지 않았습니다. 본건 인근 지역에서 특별히 지목할 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않아, 주거 또는 농업 환경 측면에서 상대적으로 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

본건 주변의 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 마을회관 외에 대형마트, 병원, 학교 등의 주요 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있을 가능성이 높습니다. 대중교통 이용 역시 편리하지 않을 수 있으며, 이에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농지로서, 낙찰자는 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미비 시 보증금 몰수 및 낙찰 무효의 위험이 있습니다.

하천구역 저촉: 토지 일부가 하천구역에 포함되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축, 개발, 토지 이용에 대한 엄격한 규제를 받을 수 있습니다. 구체적인 규제 내용은 관련 법규 및 지자체 조례를 통해 확인해야 합니다.

법정지상권: 등기부등본 상 나타나지 않는 법정지상권 등 제한물권의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

경계 확인 필요: 하천구역 저촉과 관련하여 토지 경계가 불분명할 수 있으므로, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

매각 제외 물건: 소유자 미상 컨테이너가 토지에 존재하나 매각에서 제외되므로, 향후 철거 또는 처분 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 북구 신현동에 위치한 본 과수원 토지는 농지로서의 특성과 더불어 법적 제한 사항들을 다수 내포하고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 하천구역 저촉 부분에 대한 명확한 확인과 함께 법정지상권 등 권리 관계를 신중히 검토해야 합니다. 현재 과수원으로 이용 중인 점을 감안할 때, 관련 법규 및 지역 개발 계획을 종합적으로 고려한 투자 결정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

장기적인 관점에서 지역 개발 잠재력: 울산 북구 지역의 도시계획 전반은 있지만, 본건과 같이 농업 지대에 속한 지역에 대한 구체적이고 즉각적인 개발 호재는 현재까지 확인되지 않았습니다. 따라서 개발보다는 현 상태의 농지 가치 및 향후 농업 관련 정책 변화에 따른 투자 가치를 고려해야 합니다.

농업 관련 사업 또는 토지 활용: 과수원으로서의 지속적인 농업 수익 창출 또는 농업 관련 시설, 주말농장 등으로의 전환 가능성을 모색할 수 있습니다.

경쟁률 완화 가능성: 농지법, 하천법 등 관련 법규 및 권리 관계의 복잡성으로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한될 수 있으며, 이는 잠재적으로 낮은 경쟁률로 이어질 수 있습니다.

향후 규제 완화 기대: 현재는 하천구역 저촉 등으로 이용에 제한이 있으나, 향후 관련 법규 완화 시 토지 이용 가치가 상승할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계