나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10272 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 335-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2024.10.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "처인구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 관공서, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통
임.

형태 및 이용상태

완경사지 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외 도
로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만
)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별
대책지역, <추가기재> 중점경관관리구역 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "건물 개황도"참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 몰탈 위 페인트 마감 벽지도배 마감 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 단독주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1의 제시외 계단실 및 창고는 건물의 옥상부분임(감정평가서상의 제시외 'ㅁ'부분임)

AI 물건분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경10272 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 335-1

용도: 근린주택 (건축물대장상 주용도: 단독주택, 기타용도: 단독주택, 현황: 단독주택 및 근린생활시설 이용중)

감정가: 2,793,356,040원

토지면적: 468.30㎡ (약 141.66평)

건물면적: 1063.84㎡ (약 321.80평)

건물 제시외면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 기흥농업협동조합

1.2. 물건 특징

본 건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "처인구청" 남서측 인근에 위치한 근린주택입니다. 1992년 5월 16일에 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 현재 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 북측 8미터, 남측 6미터, 동측 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 단독주택, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주위 환경 및 제반 조건은 보통 수준입니다. 인근에 처인구청이 소재하여 행정 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류, 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 기흥농업협동조합의 근저당권(을4)입니다. 그 외 임의경매 개시결정(갑36, 기흥농업협동조합, 2024.09.11.) 및 압류(갑38, 용인시, 2025.01.24.)가 있으나 모두 말소될 예정입니다. 건물 등기부상에도 유사한 권리 내역이 확인되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으며, 대부분 '대항력 있음'으로 확인됩니다. 특히, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 다수 존재하므로, 인수 보증금 여부 및 명도 관련 사항은 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

* (주)번영건설(조 )

* (주)영앤컴퍼니(조 )

* (주)제이앤와이에셋(조 )

* 강

* 김

* 김

* 김

* 이

* 이

* 이

* 이

* 이

* 이

* 조

* 주식회사와이제이개발(허 )

* 허

* 허

* 허 (대항력 없음)

인수 가능한 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 다만, 금액이 미상인 임차인들이 존재하므로 주의가 필요합니다. '허 ' 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 김량장동 일대는 주거, 상업, 행정시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 처인구청 인근에 위치하여 지역 내 중심지 역할을 하는 지역 중 하나입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터는 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 담고 있습니다. 이 정보에 따르면, 해당 지역의 주거용 부동산(전용면적 약 49.53~67.35㎡)의 거래 금액은 1억 2,800만원에서 2억원 사이로 나타납니다. 이는 본 근린주택의 감정가(27억 9,335만 6,040원)와 규모 및 용도 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 주택 거래 시 평당 약 258만원에서 324만원 수준의 가격대가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본 물건의 총 건축 면적(1063.84㎡, 약 321.80평)에 이러한 평당 단가를 적용할 경우, 약 31억원 내외의 잠재적 가치를 추정해볼 수 있으나, 이는 어디까지나 참고용이며 본 건의 용도 및 건물 가치를 정확히 반영하지는 못합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 처인구청 등 관공서와 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.2. 주변 환경 및 잠재적 이슈

검색 결과, 용인시 처인구 일대는 폐기물 처리 시설(소각장, LNG 발전소 등) 집적 가능성에 대한 지역 주민들의 우려와 논란이 있는 것으로 나타납니다. 이는 지역 환경 및 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다. 그러나 본 물건의 구체적인 주소지(김량장동 335-1) 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대부분의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 특히 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않는 임차인이 다수 존재합니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있는 위험을 내포합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함되므로 권리관계 및 명도 대상에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

일반상업지역이지만, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구의 중심지 근처에 위치하며, 일반상업지역 내에 있어 상업적 활용 가치가 있는 근린주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 특히 그 중 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 많아 명도 및 투자 비용 산정에 신중을 기해야 합니다. 또한, 주변 지역의 혐오시설 집중 관련 이슈도 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 처인구청 인근의 우수한 입지 조건.

* 일반상업지역 내에 위치하여 주거 및 상업 용도의 복합 활용 가능성.

* 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있는 근린주택.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,793,356,040원입니다. 인수되는 보증금이 없는 상황이나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 정보 불확실성, 지역 내 혐오시설 관련 이슈 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 유사 주거시설의 평당 단가를 건물 전체 면적에 적용 시 약 31억원 수준의 잠재적 가치 추정이 가능하나, 이는 본 건과는 용도 및 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

종합적인 위험 요소를 감안하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 2,500,000,000원 ~ 2,700,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.