나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3661 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-17 답 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3661 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-17 답 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매4계 2024타경3661 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-17 | 감정가: 243,250,000원 | 최저가: 83,435,000원 | 용도: 답

1. 남양주지원 2024타경3661 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경3661 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 217-17

토지용도: 답 (농경지)

감정가: 243,250,000원

토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

매각대상: 토지 전면 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 남OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 천마산역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 그리고 농경지가 혼합된 지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

국도와 비교적 가까우며, 경춘선 천마산역을 이용할 수 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채무자의 담보권 실행으로 인한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자이자 채무자인 김OO의 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되었습니다.

경매 절차에 따라 낙찰자는 해당 물건의 소유권을 취득하게 되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

가장 주의해야 할 점은 본건 토지 중 일부에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필수라는 것입니다. 해당 서류 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 중요한 리스크가 있습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

경춘선 천마산역과의 근접성 덕분에 대중교통 이용이 편리합니다.

토지가 위치한 지역은 주거지와 농경지가 혼재된 특성을 가지므로, 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 중요하게 고려될 수 있습니다.

천마산역 주변으로는 상업 시설 및 생활 편의 시설들이 어느 정도 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.

1.5. 토지 상태 및 이용계획

토지 현황은 '답'(농경지)으로, 현재는 농지나 택지로서의 실질적인 이용 없이 방치된 상태입니다.

토지 형태는 부정형이며, 북서측으로 접한 도로면보다 지반이 낮은 지형적 특징을 가지고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 보전녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)로 지정되어 있어, 잠재적인 주거 및 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

하지만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법), 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 및 개발 행위에 대한 제한 사항이 존재하므로, 토지 활용 방안 수립 시 이러한 규제들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명원 제출 의무입니다. 이 증명원을 발급받지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당하는 심각한 결과를 초래할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 관련 절차를 철저히 확인해야 합니다.

토지가 현재 방치되어 있고 지반이 낮다는 점은, 향후 토지를 개발하거나 이용하기 위해 추가적인 토목 공사 및 상당한 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

앞서 언급된 다양한 법규(자연보전권역, 수질보전대책지역 등)에 따른 개발 행위 제한은 토지의 활용 범위를 좁히는 요인이 될 수 있습니다.

임대 관계가 불분명(미상)한 점은, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 소유자와 채무자가 동일하고 토지만 매각 대상인 점을 고려하면 이 리스크는 상대적으로 낮을 수 있으나, 확인이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 토지와 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 지정된 각종 규제 지역(수질보전대책지역, 가축사육제한구역 등)은 해당 지역의 환경적 특성을 나타내므로, 잠재적인 간접적 영향은 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경춘선 천마산역 인근이라는 우수한 교통 접근성을 가진 입지적 장점을 지니고 있으며, 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있는 토지입니다.

그러나 '답' 용도의 농지로서 반드시 농지취득자격증명원 제출이 요구된다는 점, 그리고 다수의 환경 및 개발 제한 규제가 복합적으로 적용된다는 점을 고려할 때, 투자 결정에 신중한 접근이 필요합니다.

취득 후 토지를 활용하기 위해서는 지형적 특성과 법적 규제를 충족시키기 위한 추가적인 조사와 비용 부담을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

천마산역세권이라는 입지적 이점을 활용하여 향후 주거지 개발 또는 관련 시설 입지 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

도시지역에 포함되어 있어, 향후 남양주시 또는 화도읍 지역의 개발 계획 수립 시 수혜를 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

감정평가 금액을 기준으로 합리적인 입찰가를 산정하여, 시세 차익을 기대하거나 장기적인 관점에서 토지의 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

농지법 및 관련 개발 제한 규제에 대한 정확한 이해를 바탕으로, 이를 충족시키는 개발 계획을 수립한다면 투자 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매4계