나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6156 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 1층101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6156 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 1층101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6156
• 주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층101호 (구래동,스위트엠아크라시티1차)
• 감정가: 928,000,000원
• 최저가: 318,304,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부천지원 경매4계 2024타경6156 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층101호 (구래동,스위트엠아크라시티1차) | 감정가: 928,000,000원 | 최저가: 318,304,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경기도 김포시 구래동 근린생활시설 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 특이사항

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 1층101호 근린생활시설입니다. 한강신도시 구래지구 내 상업시설로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 928,000,000원이며, 채권자가 유동화 회사(NPL)인 특이사항이 있습니다.

사건번호: 부천지원 2024타경6156 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 928,000,000원

토지면적: 18.61㎡ (약 5.64평)

건물면적: 127.12㎡ (약 38.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

1.2. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본건은 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성되어 있는 신도시 상업지구입니다. 본 건물은 2020년 1월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층에 위치합니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 구래역 중심상권과 인접하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

매각 구분:

토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다. 일반적인 매각 절차에 따라 진행되나, 채권자가 유동화회사(유동화물건)인 점을 고려할 때 채권 회수를 목적으로 하는 경매이므로, 매각 진행에 탄력성이 있을 수 있습니다.

임대차 현황 및 점유 관계:

101호는 102호와 경계벽이 없는 상태이며, 101호, 102호, 105호, 107호는 현재 공실입니다. 108호는 부동산으로 이용 중입니다. 이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 임대차 관계 조사가 이루어지지 않아, 현재 조사된 임대 관계는 미상입니다. 현장조사를 통해 배당요구를 하는 임차인이 있는지 여부와 대항력 유무를 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

인수할 권리:

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

1.4. 상권분석 및 이용 상태

상권의 특성:

본건이 위치한 김포 구래동은 한강신도시 내 상업지구 중 규모가 큰 편입니다. 최근 자료에 따르면 김포시 내 상업 분야 매출 상위권에 속하며, 신규 매장 개설도 활발하게 이루어지는 지역입니다. 다만, 신도시 상권의 특성상 공실 위험이 존재하며, 일부 인접 지역에서는 높은 공실률과 상가의 어려움이 보고되고 있어 상권의 활성화 정도를 면밀히 파악해야 합니다.

이용 상태:

본 물건(101호)을 포함하여 102호, 105호, 107호가 공실 상태이며, 108호는 부동산으로 이용 중입니다. 101호와 102호는 경계벽이 없는 상태로, 두 호실이 통합되어 이용되도록 설계되었거나 용도 변경이 용이할 수 있습니다. 공실률이 높다는 것은 낙찰 후 즉각적인 임대 수입 발생에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.5. 생활정보 (참고사항)

주거 환경:

주변은 오피스텔 및 공동주택이 다수 소재하는 주거 복합 지역으로, 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다.

토지 이용 계획:

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등으로 상업활동에 유리한 용도지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

공실 및 임대 위험:

현재 5개 호실 중 4개 호실이 공실 상태인 점은 단기적인 수익률 확보에 가장 큰 위험 요소입니다. 신도시 상권의 전반적인 공실 위험과 상가 공급 과잉 문제도 함께 고려해야 합니다.

권리 관계 불확실성:

자세한 임대 관계가 미상인 상태이므로, 예상치 못한 선순위 임차인의 존재 여부를 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

주변 환경 리스크:

김포 구래동 일대에는 데이터센터 건립 예정 부지(6877번지 인근)가 있으며, 주민들의 강력한 반발(님비 현상)로 인해 착공이 지연되고 있는 상황입니다. 해당 부지가 본 물건과 지리적으로 가까울 경우, 향후 데이터센터 건설로 인한 환경 영향이나 주민 마찰 등의 간접적인 리스크를 가질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 김포 한강신도시 구래지구의 중심 상업지역에 위치한 1층 상가로, 위치적으로는 우수합니다. 그러나 유찰 시점이 공실률이 높은 신도시 상권의 분위기와 맞물려 있어, 공실 기간과 임대료 책정에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

투자 포인트:

1. **신축급 1층 상가:** 2020년 준공된 건물로, 비교적 신축급이며 1층 상가의 가시성 및 접근성이 우수합니다.

2. **대형 평형 가능성:** 101호와 102호가 경계벽이 없는 상태로, 연접하여 대형 평형의 상가로 활용할 수 있어, 통매각 시 학원, 병의원 등 면적을 요하는 업종 유치에 유리합니다.

3. **유동화 물건의 투자 기회:** 채권자가 유동화 회사(NPL)인 임의경매는 통상적으로 일반 경매보다 채권액 회수에 적극적일 수 있으며, 입찰 경쟁률이 낮아질 경우 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

4. **배후 수요:** 오피스텔 및 공동주택이 밀집된 지역에 위치하여 안정적인 소비 수요를 일정 부분 확보할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 현재의 높은 공실 위험을 상쇄할 수 있는 명확한 임대 전략 수립이 필수적입니다. 주변 상권의 임대 시세와 적정 임차인을 유치하기 위한 인테리어 및 MD(업종) 구성 방안을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매4계