나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6156 [1] 경기도 김포시 구래동 OOOOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2024.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치한 스위트엠아크라

시티1차 제1층 제101호 외 4개호로서 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성

되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 내 1층 101호외 4개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.01.22 )

외 벽 : 모르타르위페인팅 및 타일마감

창 호 : 새시창임.

이용상태

101호, 102호 : 공부상 근린생활시설로 101호, 102호 사이 경계벽 없는 상태이며 공실임.

105호 : 공부상 근린생활시설로 공실임.

107호 : 공부상 근린생활시설로 공실임.

108호 : 공부상 근린생활시설로 부동산으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 약 23 m, 북측 및 동측 약 12 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20

m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김

포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물

매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한

법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임

대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경6156 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-58, 스위트엠아크라시티1차 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 928,000,000원

토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

토지 지분: 18.6092㎡ (약 5.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

건물 지분: 63.56㎡ (약 19.23평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

건물 사용승인일: 2020년 01월 22일

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치한 스위트엠아크라시티1차 1층 101호입니다.

부근은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

김포골드라인 구래역이 인근에 위치하여 지하철 이용 또한 편리합니다.

* 건물 구조:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 101호입니다.

사용승인일은 2020년 01월 22일입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태:

사각형 토지로서 주상복합 건물이 들어서 있습니다.

* 인접 도로 상태:

본건 필지 서측 약 23m, 북측 및 동측 약 12m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당 (하나은행, 2024-03-22, 2,040,000,000원)

본 경매 절차는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 주요 등기 현황:

갑6: 소유권이전 5번신탁등기말소 (2024-03-22)

갑7: 소유권이전 (주식회사돈우림미트, 2024-03-22, 매매금 472,692,000원)

을2: 근저당 (정찬호, 2024-03-22, 100,000,000원, 공동담보)

갑8: 압류 (인천광역시서구, 2024-10-25)

갑9: 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-10-28, 10,185,716원)

갑10: 압류 (국민건강보험공단, 2024-10-29)

갑11: 압류 (김포시, 2024-11-15)

갑12: 임의경매 (하나은행, 2024-11-22, 1,746,187,620원)

갑13: 압류 (김포시, 2025-05-21)

갑14: 압류 (서인천세무서장, 2025-09-18)

* 등기부채권 총액: 2,150,185,716원

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에 등재된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다.

다만, 전체 임대 관계는 미상인 점 유의 바랍니다.

* 체납 관리비:

2025년 09월 08일 신고 기준으로, 101호는 금 4,148,670원, 102호는 금 4,023,460원의 체납 관리비가 확인되었습니다.

해당 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소 등에 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 스위트엠아크라시티1차는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택이 복합적으로 입지한 지역입니다.

본건 건물(1층 101호 외 4개호)의 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 101호, 102호: 공부상 근린생활시설이나, 내부 경계벽이 없어 합쳐진 공간으로 보이며 현재 공실입니다.

* 105호: 공부상 근린생활시설이며 현재 공실입니다.

* 107호: 공부상 근린생활시설이며 현재 공실입니다.

* 108호: 공부상 근린생활시설이며 현재 부동산으로 이용 중입니다.

주변 상권은 아파트 단지 및 오피스텔의 배후 수요를 바탕으로 형성되어 있으나, 다수의 공실은 상권 활성화 정도에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교육 환경:

"한가람초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 환경:

김포골드라인 구래역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선도 다양하여 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의 시설:

단지 주변으로 상업시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크:

본건 중 101호, 102호, 105호, 107호가 공실 상태로, 임대 수익 확보를 위해서는 적극적인 임차인 유치 노력이 필요합니다.

* 체납 관리비 부담:

101호, 102호에 상당 금액의 체납 관리비가 신고되어 있어, 낙찰 후 부담하게 될 경우 초기 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

* 복잡한 권리 관계:

유동화 물건이자 공동담보로 묶여 있어, 채권자 및 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 법적으로는 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 주변 시설 관련:

주변 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도의 시설 입지는 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 역세권 상업지구에 위치한 신축(2020년 준공) 근린상가입니다.

김포골드라인 구래역과 초등학교를 비롯한 생활 편의시설 접근성이 우수하여 잠재적 가치가 있습니다.

그러나 현재 다수의 호실이 공실 상태이며, 상당한 체납 관리비가 발생한 점은 투자 결정 시 주요 고려 사항입니다.

임대 관계가 명확하지 않으므로, 철저한 현장 조사와 임대 시장 분석이 필수적입니다.

법적인 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 실질적인 수익성 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 김포골드라인 구래역 이용이 편리하여 유동 인구 및 접근성이 우수합니다.

* 배후 수요: 인근의 대규모 아파트 단지 및 오피스텔의 배후 수요를 기반으로 합니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 추가 면적 활용: 101호와 102호의 경계벽이 없어 넓은 공간으로 활용하거나 분할하여 사용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

감정가는 928,000,000원이지만, 실제 입찰가 결정 시에는 다음과 같은 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현 공실률 및 공실 장기화 가능성

* 인수해야 할 체납 관리비 규모 (101호 약 415만원, 102호 약 402만원)

* 인근 유사 상가들의 실제 임대 시세 및 거래 동향

* 향후 상권 활성화 전망 및 예상 임대 수익률

* 낙찰 후 예상되는 수리 및 관리 비용

따라서, 반드시 현장 방문을 통해 정확한 실사를 수행하고, 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.