나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6156 [4] 경기도 김포시 구래동 OOOOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2024.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치한 스위트엠아크라

시티1차 제1층 제101호 외 4개호로서 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성

되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 내 1층 101호외 4개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.01.22 )

외 벽 : 모르타르위페인팅 및 타일마감

창 호 : 새시창임.

이용상태

101호, 102호 : 공부상 근린생활시설로 101호, 102호 사이 경계벽 없는 상태이며 공실임.

105호 : 공부상 근린생활시설로 공실임.

107호 : 공부상 근린생활시설로 공실임.

108호 : 공부상 근린생활시설로 부동산으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 약 23 m, 북측 및 동측 약 12 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20

m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김

포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물

매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한

법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임

대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경6156 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건 특징: 유동화물건, 공동담보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-58, 스위트엠아크라시티1차 1층 108호

용도: 근린생활시설

감정가: 558,000,000원

건물 사용승인일: 2020년 1월 22일

토지 면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

건물 면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

건물 규모: 10층 건물 내 1층 (철근콘크리트 구조)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "한가람초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있음.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역임.

* 교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됨.

* 인접 도로:

본건 필지는 서측으로 약 23m 도로, 북측 및 동측으로는 각각 약 12m 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2024년 3월 22일 접수된 하나은행의 근저당(채권최고액 2,040,000,000원)임.

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 2,150,185,716원으로 확인됨.

* 임차인 분석:

임차인: 김 (본명: 김윤정)

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입(사업)일자: 2024-09-23

확정일자: 2024-09-24

배당신고일자: 2025-02-07

대항력: 없음.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됨.

다만, 2025년 9월 8일자 스위트엠 아크라시티1차 관리사무소로부터 신고된 체납 관리비 352,210원이 있으며, 이는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 인수 여부 및 정확한 금액을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

* 업종 분석:

본건은 공부상 근린생활시설로 등록되어 있으며, 건축물대장상 주용도는 업무시설 및 제2종 근린생활시설임.

현재 108호는 부동산으로 이용 중이나, 101호, 102호, 105호, 107호는 공실 상태임.

* 상권 특성:

아파트 단지, 오피스텔, 학교 등이 인접해 있어 잠재적인 고객 수요 확보가 가능함.

김포한강신도시에 위치하여 지역 개발에 따른 상권 성장 가능성이 있는 지역임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

인근에 상업시설이 밀집되어 있어 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 주변 교육시설:

한가람초등학교가 본건에서 가까운 거리에 위치하며, 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가 형성으로 교육 환경이 양호한 편임.

* 주변 혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 유흥 밀집 지역 등)은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험:

해당 상가 건물 내 일부 호실(101호, 102호, 105호, 107호)이 현재 공실 상태이므로, 공실 장기화 시 임대 수익률 하락 가능성을 고려해야 함.

* 관리비 체납:

352,210원의 체납 관리비가 신고되어 있어, 낙찰 시 인수 부담이 발생할 수 있음. 이에 대한 상세 확인이 필요함.

* 토지 이용 제한:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건물 활용이나 재건축 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 김포시 구래동의 스위트엠아크라시티1차 내 근린생활시설로서, 신축급 건물(2020년 사용승인)이며 주거 및 상업시설이 밀집된 지역에 위치하여 입지 조건은 비교적 양호함.

등기부상 모든 권리가 소멸되는 물건으로 권리상 안전성은 확보된 상태임.

다만, 건물 내 일부 공실이 존재하고 체납 관리비 인수 부담 가능성이 있으며, 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 전 반드시 확인해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 상가로 건물 상태 양호.

* 주거 및 상업 시설 밀집 지역의 잠재적 수요 확보 가능성.

* 인근 학교 및 생활 편의 시설 접근 용이.

* 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건.

9. 예상 입찰가

감정가는 558,000,000원임.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 금액은 0원임.

체납 관리비 352,210원은 인수 가능성이 있으므로 고려 대상임.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률, 권리 관계 변동 가능성 등을 종합적으로 분석해야 함.

제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵지만, 감정가 수준 및 낙찰 후 예상 수익률을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.