나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6156 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 1층105호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6156 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 1층105호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6156
• 주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층105호 (구래동,스위트엠아크라시티1차)
• 감정가: 396,000,000원
• 최저가: 135,828,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부천지원 경매4계 2024타경6156 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층105호 (구래동,스위트엠아크라시티1차) | 감정가: 396,000,000원 | 최저가: 135,828,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경기도 김포시 구래동 근린생활시설 경매 물건 보고서

사건번호: 부천지원 2024타경6156 (2)

1.1. 물건 개요

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 1층105호

용도: 근린생활시설

감정가: 396,000,000원

토지면적: 8.61㎡ (약 2.60평)

건물면적 (전용): 29.40㎡ (약 8.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건 분석

위치 및 주위환경:

본건은 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 김포한강신도시 내 준주거지역에 해당합니다. 비교적 안정적인 주거 및 상권이 형성된 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없어 보통 수준의 교통 상황으로 평가됩니다.

토지이용계획:

도시지역, 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 개발 밀도가 높고, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

경매 종류 및 채무 관계:

본 건은 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 및 소유자는 주OOOOOOOO입니다. 임의경매는 담보권을 실행하는 경매입니다.

매각 대상 및 조건:

토지(8.61㎡)와 건물(29.40㎡)이 일괄 매각되는 건으로, 전체 소유권을 취득하게 되므로 권리 관계가 비교적 명료합니다.

특이사항 (유동화물건):

'유동화물건'은 금융기관 등이 보유한 채권을 자산유동화전문회사(유동화회사)에 매각한 후 해당 유동화회사가 경매를 신청한 물건입니다. 일반적인 경매 물건과 법률적으로 큰 차이는 없으나, 채권 회수를 목적으로 하는 만큼 절차가 비교적 신속하게 진행될 수 있습니다.

주의사항:

감정평가서상 이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 임대관계는 미상(자세한 임대관계는 미상임)으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 반드시 재확인해야 합니다. 현재 공실인 호실이 다수(101호, 102호, 105호, 107호) 존재하는 점도 확인되었습니다.

1.4. 상권 분석 및 이용 현황

건물 현황:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층에 위치하며, 2020년 1월 22일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다.

이용 상태:

본 건 105호는 공부상 근린생활시설이며, 현재 '공실' 상태입니다.

단지 내 다른 호실들을 보면 108호는 '부동산'으로 이용 중인 점을 볼 때, 1층 상가로서 중개업소 등의 업종에는 수요가 있을 수 있습니다. 그러나 다수의 호실이 공실인 점은 상권 활성화 정도를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음을 시사합니다.

1.5. 생활 정보

주변 시설 및 환경:

"한가람초등학교" 인근에 위치하며, 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 일정 수준의 유동 인구는 확보된 지역입니다. 상권, 학원, 편의점, 대형마트, 공원 등 생활 편의 시설이 주변 1km 내에 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

혐오시설:

주변 지역은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 조성된 구래동 상업지구 인근으로, 검색 결과 상 인근에 특출난 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. (정보 부족으로 잠재적인 소형 혐오시설까지는 판단 불가함.)

1.6. 잠재적 리스크

공실 리스크:

현재 본 건 105호는 공실이며, 인접한 다수 호실도 공실 상태입니다. 준주거지역 내 상가 공급 대비 수요가 아직 부족하거나, 해당 건물의 위치적 경쟁력이 상대적으로 낮을 가능성을 고려해야 합니다.

임대차 관계 불확실성:

현장조사 시 폐문 등으로 임대관계가 미상으로 보고되어 있습니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 임차인(대항력 유무)에 대한 리스크를 염두에 두고 입찰해야 합니다.

경계 불명확성:

101호와 102호는 경계벽이 없는 상태로 기재되어 있습니다. 105호는 별개로 공실이지만, 건물의 내부 구조 변경 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 김포한강신도시 구래동 내 준주거지역에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 1층 근린생활시설입니다. 감정가 3억 9,600만원은 주변 상권 대비 적정성을 판단하여야 하며, 1층 상가의 희소성과 접근성은 장점입니다. 다만, 현 공실 상태와 인근 호실의 공실률은 상권 활성화에 대한 면밀한 분석을 요구합니다. 유동화물건이라는 점을 감안하여 신속한 진행이 예상되므로, 충분한 현장조사 및 임대차 조사 후 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 입찰하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 상가:

2020년 준공된 건물로 건물 상태가 양호하여 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

접근성 및 위치:

1층 상가로 대로변과 접한 도보 접근성이 우수하며, 버스정류장 이용이 편리합니다.

김포한강신도시:

계획적으로 개발된 신도시 내 준주거지역 상가로, 장기적으로 배후 주거 인구의 유입에 따른 상권 성장을 기대할 수 있습니다.

권리 관계:

토지 및 건물 일괄매각으로 권리 관계가 단순하여 매각 후 소유권 취득에 복잡성이 적습니다.

법원 정보

부천지원 경매4계