나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6156 [2] 경기도 김포시 구래동 OOOOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2024.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치한 스위트엠아크라

시티1차 제1층 제101호 외 4개호로서 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성

되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 내 1층 101호외 4개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.01.22 )

외 벽 : 모르타르위페인팅 및 타일마감

창 호 : 새시창임.

이용상태

101호, 102호 : 공부상 근린생활시설로 101호, 102호 사이 경계벽 없는 상태이며 공실임.

105호 : 공부상 근린생활시설로 공실임.

107호 : 공부상 근린생활시설로 공실임.

108호 : 공부상 근린생활시설로 부동산으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 약 23 m, 북측 및 동측 약 12 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20

m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김

포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물

매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한

법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임

대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경6156 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 396,000,000원

토지면적: 8.61㎡ (약 2.60평)

토지지분: 8.6078㎡ (약 2.60평)

건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

건물지분: 29.4㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 01월 22일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성된 지역입니다. [cite: 본문]

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. [cite: 본문]

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: 본문]

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

주택임차권등기 (단, 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한함) [cite: 본문]

* 등기부 요약 (말소기준권리: 을1 하나은행 근저당)

* 을1: 하나은행 근저당 (2,040,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 정찬호 근저당 (100,000,000원) - 말소

* 을3: 이미선 상가건물임차권 (20,000,000원) - 말소

* 갑8: 주식회사케이비국민카드 가압류 (10,185,716원) - 말소

* 갑9: 하나은행 임의경매 (1,746,187,620원) - 말소

* 전체 등기부채권 총액: 2,170,185,716원

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 없음

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상권

본 물건이 위치한 스위트엠아크라시티1차는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. [cite: 본문]

* 건물 이용 현황

본 건물 내 101호, 102호, 105호, 107호는 공부상 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다. 108호는 부동산으로 이용 중이며, 본건 105호 역시 공실입니다. [cite: 본문]

5. 생활정보

* 주변 시설

* 교육시설: 인근에 한가람초등학교가 위치해 있습니다. [cite: 본문]

* 교통: 김포도시철도 양촌역 및 구래역 이용이 가능하며, M버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 상업지구가 형성되어 있어 이마트, 시립도서관, 종합운동장 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 기타: 건물 내에는 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: 본문]

* 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 공개된 검색 결과에서 인근에 혐오시설(도축장, 쓰레기 매립장, 납골당 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 김포 지역 전반적으로 데이터센터 건립 관련 주민 반대 이슈가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 제시된 '임차인 현황' 상 '이미선'은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 상가건물임차권(을3) 역시 말소 예정입니다. 그러나 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '주택임차권등기'를 언급하고 있어, 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 인수될 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 체납 관리비

2025년 9월 8일 기준, 체납 관리비가 1,514,830원으로 신고되었습니다. [cite: 본문]

* 공실 위험

해당 물건을 포함하여 건물 내 다수의 호실이 공실 상태인 점은 향후 공실로 인한 수익성 저하의 위험 요인이 될 수 있습니다. [cite: 본문]

* 유동화물건 및 공동담보

본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되는 건으로, 일반 경매 물건과는 다른 특수성이 존재합니다. [cite: 본문]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동의 스위트엠아크라시티1차 내 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속하며, 개별 호실의 면적은 협소하나 집합건물로서의 이점이 있습니다. 그러나 현재 건물 내 다수의 공실이 존재하며, 체납 관리비 발생 및 '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 주택임차권등기 관련 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성을 추가적으로 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 배후수요: 신도시 내 아파트 단지 및 오피스텔과 인접하여 잠재적인 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 생활 편의성: 김포골드라인 역세권 및 주변 상업시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 396,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 현재 시장 상황, 임대 수익률, 공실 위험, 권리 분석상 미확인 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세를 참고하여 보수적인 접근이 권장됩니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 면밀한 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.