나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6156 [3] 경기도 김포시 구래동 OOOOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2024.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치한 스위트엠아크라

시티1차 제1층 제101호 외 4개호로서 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성

되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 내 1층 101호외 4개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.01.22 )

외 벽 : 모르타르위페인팅 및 타일마감

창 호 : 새시창임.

이용상태

101호, 102호 : 공부상 근린생활시설로 101호, 102호 사이 경계벽 없는 상태이며 공실임.

105호 : 공부상 근린생활시설로 공실임.

107호 : 공부상 근린생활시설로 공실임.

108호 : 공부상 근린생활시설로 부동산으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 약 23 m, 북측 및 동측 약 12 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20

m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김

포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물

매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한

법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임

대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경6156 (3)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-58, 스위트엠아크라시티1차 1층107호 (신) 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층107호

용도: 근린상가 (주: 건축물대장상 업무시설, 제2종근린생활시설로도 등재)

토지면적: 10.10㎡ (약 3.05평)

토지 지분: 10.0964㎡ (약 3.05평)

건물면적: 37.90㎡ (약 11.46평)

건물 지분: 37.9㎡ (약 11.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 547,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 구래동 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치한 스위트엠아크라시티1차 1층 107호입니다.

주변 환경: 본건 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 필지는 서측 약 23m, 북측 및 동측 약 12m 도로와 접하고 있습니다.

개발 계획: 김포한강신도시에 포함되어 있으며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

총 채권액: 2,150,185,716원

말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자 2024-03-22, 채권금액 2,040,000,000원)

주요 권리 내역:

* 을1. 하나은행 근저당 (2,040,000,000원) - 말소기준권리

* 을2. 정찬호 근저당 (100,000,000원) - 매각으로 소멸 예상

* 갑8. 주식회사케이비국민카드 가압류 (10,185,716원) - 매각으로 소멸 예상

* 갑9. 하나은행 임의경매 (1,746,187,620원) - 본건 경매 개시

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요 불명확. (인수 여부 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 감정평가서 요약에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

업종: 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 건축물대장상 업무시설 및 제2종근린생활시설로도 표기되어 있습니다.

주변 상권: 오피스텔 및 공동주택 단지가 배후 수요로 존재하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

이용 상태: 본건 107호는 공부상 근린생활시설로 공실 상태입니다. (인접한 108호는 부동산으로 이용 중)

1.4. 건물 정보

건축물 명칭: 스위트엠아크라시티1차

사용승인일: 2020년 1월 22일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 지하 5층, 지상 10층 (해당 호수는 1층)

해당 호수: 1층 107호

면적: 전용면적 37.90㎡ (약 11.46평)

1.5. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근에 상업시설이 분포하고 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

주거/상업 환경: 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집되어 있어 상가로서의 배후 수요가 예상됩니다.

교육시설: "한가람초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2025년 9월 8일 자로 스위트엠 아크라시티 1차 관리사무소로부터 체납 관리비 3,786,970원이 신고되었습니다. (인수 여부 확인 필요)

공실 리스크: 본건 107호를 포함한 일부 호실이 공실 상태로, 공실 장기화에 따른 수익성 악화 가능성이 있습니다.

복잡한 권리 관계: 본건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어, 등기부상 명시된 권리 외에 추가적인 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 불명확하게 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 상가 건물 내 호실입니다.

단지 내 다수의 근린생활시설과 오피스텔, 공동주택이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

하지만 미납 관리비, 현재 공실 상태, 불확실한 지상권 존재 가능성 등은 인수 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년에 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

지역 개발 잠재력: 김포한강신도시에 포함된 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

소형 면적: 10평대의 소형 상가로, 비교적 적은 투자금으로 접근이 가능합니다.

공실 감안 가격: 현재 공실 상태이므로, 임차 세팅 후 운영 시 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 547,000,000원

건물 면적: 37.90㎡ (약 11.46평)

건물 면적당 감정가: 약 14,432,717원/평

고려사항:

* 본 물건은 현재 공실 상태입니다.

* 체납 관리비 3,786,970원이 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로서 특수성이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 건의 감정가는 5억 4천 7백만원입니다. 현재 공실 상태 및 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 수준보다는 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 추가로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 3억 8천만원 ~ 4억 3천만원

(본 범위는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 방문 및 상세 권리 분석 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.