나이스옥션 법원경매 부천 2024타경38597 [3] 경기도 부천시 소사구 소사본동 138-2 지에브리 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경38597 [3] 경기도 부천시 소사구 소사본동 138-2 지에브리 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매4계 2024타경38597 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 소삼로36번길 6, 3층301호 (소사본동,지에브리) | 감정가: 620,000,000원 | 최저가: 212,660,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경기도 부천시 소사본동 근린생활시설 (지에브리 3층 301호)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부천지원 2024타경38597 (3)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 138-2 지에브리 3층 301호

용도: 근린생활시설 (공부상 제1종근린생활시설 소매점)

감정가: 620,000,000원

토지면적: 73.04㎡ (약 22.10평)

건물면적: 176.93㎡ (약 53.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유치권

1.2. 물건 개요

본 건은 경기도 부천시 소사본동 소재 '소사역' 남동측 인근에 위치한 5층 건물 중 3층 근린생활시설입니다.

사용승인일은 2023년 2월 16일로 신축 건물에 해당하며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 기준시점 기준으로 공실 상태인 것으로 조사되었으며, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권) 내에 위치하고 있습니다.

건물은 북측 및 동측으로 각각 폭 15미터 및 8미터 내외의 지선도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 소사역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 다세대 및 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 전형적인 주택상가지대를 형성하고 있습니다.

이는 주거 배후 수요가 풍부한 상권임을 시사합니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 특히 가까운 거리에 소사역(수도권 전철 1호선, 서해선)이 위치하여 대중교통 이용 편의성이 매우 높습니다.

인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역 및 소사역세권 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

도로는 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 유리합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 사건 개요

본 건은 부동산강제경매 사건으로 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 기재되어 있어 복잡한 내부 관계를 시사합니다.

3.2. 특이사항 분석

제시된 특이사항으로는 '중복병합사건', '중복사건', 그리고 가장 중요한 '유치권'이 존재합니다.

유치권의 성립 여부 및 피담보채권액은 매수인이 반드시 확인하고 인수 여부를 판단해야 할 중대한 리스크입니다.

만약 유치권이 성립한다면 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

낙찰 후 명도(건물 인도) 과정에서 예상치 못한 점유자가 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

대상 물건이 위치한 소사역 인근은 주택과 근린생활시설이 혼재된 주택상가지대로, 주로 인근 주민들을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

신축 건물로서 주변 노후 건물 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

4.2. 이용 상태

공부상 주용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재는 공실 상태이므로 다양한 업종(사무실, 학원, 기타 소매점 등)으로의 활용 가능성이 열려 있습니다.

3층이라는 층수를 고려할 때 병원, 학원, 사무실 등으로의 MD 구성이 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 인프라

소사역이 인접해 있어 지하철 이용이 편리하며, 주위에 다세대, 단독주택 및 아파트단지가 혼재하여 생활 편의 시설(병원, 은행, 마트 등) 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변에 매각 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(공해 시설, 기피 시설 등)은 현재 확보된 검색 정보 상으로는 구체적으로 확인되지 않습니다.

다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 '유치권' 존재 여부입니다.

유치권이 신고된 경우, 그 채권액과 성립 요건을 반드시 확인하여 인수 금액을 입찰가에 반영해야 합니다.

6.2. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로 낙찰 후 즉시 임차인을 확보해야 하는 부담이 있습니다.

임차 수요와 예상 임대료 조사를 통해 수익률을 사전에 계산해야 합니다.

6.3. 용도 제한 리스크

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 층별, 면적별로 건축법상의 용도 제한이 있을 수 있으므로 희망하는 업종으로의 이용 가능성을 사전 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 소사역세권 인근에 위치한 비교적 신축(2023년 준공) 근린생활시설로, 양호한 교통 접근성과 주거 배후 수요를 갖춘 물건입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 역세권 지구단위계획구역에 해당하여 미래 가치도 기대됩니다.

다만, 특이사항으로 기재된 '유치권' 문제를 해결하거나 입찰가에 반영하는 것이 본 건 투자의 핵심입니다.

유치권 리스크를 제외한다면 비교적 안정적인 투자처로 판단되나, 반드시 현장 조사와 법률 자문을 통해 유치권의 실체를 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 소사역 인근의 역세권 상가로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주거 밀집 지역의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

신축 건물: 2023년 준공된 신축 건물로, 건물 상태가 양호하며 향후 관리 비용 및 감가상각 측면에서 유리합니다.

면적의 활용성: 건물 면적이 176.93㎡(약 53.52평)으로 3층에 위치하여 학원, 병원, 사무실 등 다양한 업종으로 임차인을 유치하기에 적합합니다.

가격 협상 여지: 유치권이라는 중대한 리스크로 인해 경쟁률이 낮아지거나 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 잠재적인 기회가 있습니다.

이 리스크를 해결할 수 있는 능력이 있다면 고수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매4계