나이스옥션 법원경매 부천 2024타경38597 [2] 경기도 부천시 소사구 소사본동 138-2 지에브리 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경38597 [2] 경기도 부천시 소사구 소사본동 138-2 지에브리 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경38597
• 주소: 경기도 부천시 소사구 소삼로36번길 6, 2층201호 (소사본동,지에브리)
• 감정가: 708,000,000원
• 최저가: 242,844,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부천지원 경매4계 2024타경38597 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 소삼로36번길 6, 2층201호 (소사본동,지에브리) | 감정가: 708,000,000원 | 최저가: 242,844,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부천지원 2024타경38597 (2)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 소사본동 138-2 지에브리 2층201호로, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 708,000,000원으로 평가되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일인인 것으로 보이나, 경매구분은 부동산강제경매로 진행됩니다.

특이사항으로는 중복병합사건, 중복사건으로 진행 중이며, 가장 중요한 점은 현재 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 이는 입찰 시 각별한 주의를 요하는 사항입니다.

1.2. 물건 기본 현황

본 물건은 2023년 2월 16일에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 비교적 신축급 건물이라는 큰 장점이 있습니다.

건물면적은 $176.93 \text{m}^2$이며, 이를 평수로 환산하면 약 $53.52$평입니다. 토지면적은 $73.04 \text{m}^2$이며, 약 $22.09$평의 토지 지분을 가지고 있습니다.

공부상 주용도는 제1종근린생활시설 소매점이나, 현재는 공실 상태로 확인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 경기도 부천시 소사본동 소재 '소사역' 남동측 인근에 위치한 초역세권 입지입니다. 소사역은 수도권 1호선과 서해선이 교차하는 환승역으로, 교통 환경이 매우 우수합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 다세대 및 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 전형적인 주택상가지대로, 주거 배후수요가 풍부합니다.

본 건물은 북측 및 동측으로 각각 폭 15미터 및 8미터 내외의 지선도로에 접하고 있어 차량 접근성과 가시성이 양호합니다. 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역)에 해당하여 개발 잠재력도 있습니다.

주변 시설 확인 결과, 특별히 대형 혐오시설은 확인되지 않았으며, 생활 편의 시설이 밀집한 역세권 환경입니다.

2.2. 상권 분석

본 물건의 상권은 소사역 역세권을 기반으로 하는 항아리 상권의 특성을 가집니다. 역세권 유동인구와 더불어 주변 다세대, 단독주택, 아파트 등 밀집 주거지역의 고정 배후수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

공부상 용도는 소매점이나, 면적이 $53.52$평으로 비교적 넓어 일반 소매점 외에도 병의원, 학원, 사무실, 전문 식당가 등 다양한 업종으로의 전환이 용이합니다.

현재 공실 상태라는 점은 즉시 임대 수익이 발생하지 않는다는 리스크이나, 신축 건물로서 임차인이 원하는 시설에 맞게 인테리어를 진행할 수 있는 기회 요인이기도 합니다. 다만, 주변 신축 근린생활시설과의 경쟁이 심화될 수 있으므로, 임대료 수준에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본 경매는 소유자와 채무자, 채권자가 동일인인 김OO의 강제경매 사건입니다. 권리 관계 자체는 비교적 단순해 보일 수 있으나, 가장 큰 문제는 특이사항에 명시된 '유치권'입니다.

유치권은 성립 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 책임이 달라지므로, 해당 유치권이 적법하게 성립되었는지, 신고 금액은 적정한지 등에 대해 철저한 현장 조사와 법률적 분석이 선행되어야 합니다. 만약 유치권이 성립된다면, 낙찰자는 유치권자에게 변제할 책임은 없으나, 유치권의 피담보채권을 변제해야만 물건의 점유를 돌려받을 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 유치권 리스크: 유치권은 경매 입찰의 가장 큰 장애물입니다. 유치권 성립 여부와 금액에 따라 입찰가와 명도 난이도가 결정되므로, 이에 대한 해결 방안을 미리 마련해야 합니다.

2. 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 잔금을 납부한 이후에도 임대가 완료되기 전까지는 관리비 부담 및 수익 발생 지연 리스크가 있습니다.

3. 명도 리스크: 유치권 외에도 다른 점유자가 있을 경우, 복잡한 명도 과정이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 수도권 1호선 및 서해선 소사역 초역세권 입지로, 풍부한 유동인구와 배후 주거수요를 확보할 수 있습니다.

2. 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축급 건물로, 건물 상태가 우수하여 장기적인 유지보수 비용 부담이 적습니다.

3. 다양한 활용성: $53.52$평의 넓은 면적으로 병의원, 학원, 대형 프랜차이즈 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 소사역세권이라는 최상의 입지와 신축 건물이라는 희소성을 갖춘 우량한 근린생활시설입니다. $708,000,000$원의 감정가 대비 적정 시세 파악이 선행되어야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 유치권 리스크를 해소하는 것이 최대 관건입니다. 유치권 성립 여부를 정확히 분석하고, 이를 입찰가에 반영할 수 있는 역량이 필요합니다. 권리 분석상 큰 하자가 없거나 유치권 관련 협상이 가능하다면, 역세권 상가 투자를 고려하는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

4.3. 투자 전략

유치권 성립 가능성을 배제하고 입찰할 경우, 명도 및 소송 비용을 고려하여 보수적인 입찰가를 제시해야 합니다. 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익과 향후 역세권 개발에 따른 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

부천지원 경매4계