나이스옥션 법원경매 부천 2024타경46291 [2] 경기도 부천시 원미구 심곡동 303-16 스타파크힐에스 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경46291 [2] 경기도 부천시 원미구 심곡동 303-16 스타파크힐에스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매4계 2024타경46291 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 장말로293번길 14-13, 제5층 제501호 | 감정가: 354,000,000원 | 최저가: 247,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천시 심곡동 스타파크힐에스 다세대주택 경매 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부천지원 2024타경46291 (2)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 심곡동 303-16 스타파크힐에스 제5층 제501호 다세대주택이며, 부동산임의경매 사건입니다.

감정가는 354,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 상세

본건의 토지면적은 35.17㎡ (약 10.64평)이며, 건물면적(전용면적)은 45.57㎡ (약 13.77평)입니다. 다세대주택은 아파트와 달리 별도의 분양면적 구분 없이 전용면적을 중심으로 평가됩니다.

2022년 9월 15일에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 해당합니다. 다락층을 포함하고 있어 실사용 공간이 넓을 것으로 예상됩니다.

주요 설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지시설 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 주거 환경

본건은 부천시 원미구 장말로293번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 우수한 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 및 지역 특성

본 토지는 장방형의 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합니다. 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 혐오 시설 여부

해당 소재지의 정확한 지리 정보를 기반으로 주변 시설을 검색한 결과, 직접적인 혐오 시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각입니다. 이 경우 토지나 건물 중 하나만 낙찰받아 발생하는 법정지상권, 대지권 미등기 등의 복잡한 권리 관계 문제는 발생하지 않습니다.

3.2. 소유자 및 채무자 관계

소유자와 채무자가 모두 '최OO'로 동일 인물입니다. 이는 소유자 부채에 의해 강제된 경매임을 나타냅니다.

3.3. 임대차 관계

임대차 관계는 현재 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 임차인인지, 소유자(채무자)인지에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 인수되는 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 임차인 확인이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 편리합니다. 부천시 원미구는 비교적 활성화된 도시 지역으로, 기본적인 생활 상권이 잘 형성되어 있습니다.

4.2. 교육 및 편의 시설

본건 주변에는 각급 학교(두리유치원, 부곡중, 부곡초, 심곡초 등)가 소재하여 교육 환경이 우수합니다. 특히 해당 시설들은 상대보호구역으로 지정되어 있어 유해 환경으로부터 보호받는 입지입니다. 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 주거 편의 시설 접근성이 좋습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크

임대차 관계가 '미상'인 것은 가장 큰 권리적 리스크입니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면, 그 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 입찰 전에 반드시 임차인 유무, 대항력 유무, 배당 요구 여부 등을 철저히 조사해야 합니다.

5.2. 다락층 포함에 대한 주의

본건은 '다락층 포함'으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 건축물대장상 다락의 면적은 전용면적에 포함되지 않을 수 있으며, 이는 서비스 면적으로 실사용 면적을 늘리는 요인이 될 수 있지만, 건축법상 용도에 맞게 사용하고 있는지 여부도 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 주거 환경 및 건물 상태 측면에서 매우 우수합니다. 부천시 원미구의 우수한 인프라를 누릴 수 있는 제2종일반주거지역 내에 위치하여 향후 시세 형성에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서에 명시된 임대차 관계 '미상'에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 안전한 투자가 가능합니다.

7. 투자 포인트

1. 신축급 다세대주택: 2022년 준공으로 수리나 유지 보수 비용이 적게 들며, 주거 선호도가 높습니다.

2. 우수한 교육 환경: 인근에 초, 중학교 등 다수의 학교가 위치하여 자녀를 둔 실수요자에게 매력적입니다.

3. 편리한 교통 및 접근성: 노선버스정류장 인접 및 8m 도로 접합으로 교통 환경이 양호합니다.

4. 재개발/재건축 잠재력: 제2종일반주거지역으로 향후 주변 환경 변화에 따른 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매4계