나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54711 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 144-34 유창팰리스 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형
의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철7호선 "춘의역" 및 노선버스 정류장이 소재하는
등, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 스톤코트 및 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)-3) 공통 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경54711 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 144-34 유창팰리스 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

* 건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 유사형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 지하철 7호선 "춘의역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 가능합니다.

* 도로: 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 5일 부평세무서장의 압류 (체납징세) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 을3: 주택임차권 (임찬우, 175,000,000원) - 말소

* 갑4: 압류 (부평세무서장) - 말소

* 갑5: 압류 (부천시) - 말소

* 갑6: 강제경매 (한국주택금융공사) - 말소

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. (말소기준권리 이하 후순위 권리는 모두 소멸 예정)

* 임차인 현황:

* 한국주택금융공사 (주택임차권: 을3, 175,000,000원)

* 전입일자: 2019-08-26

* 확정일자: 2019-07-05

* 배당신고일자: 2023-05-04

* 대항력: 없음. (등기부상 해당 권리는 말소 예정)

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 기타 임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 특이사항: "대항력있는 임차인"이라는 문구가 있으나, 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 배당신고도 되어 있어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수될 보증금은 없는 것으로 보입니다. "HF 인수조건 변경" 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세:

* 본건(유창팰리스, 33.06㎡)의 감정가는 201,000,000원입니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 메이채 (2017년식, 37.98㎡): 18,180만원

* 노마빌라 (2015년식, 49.23㎡): 22,500만원

* 비교 사례의 면적당 가격은 약 457만원 ~ 478만원/㎡ 수준입니다.

* 이를 본건 면적(33.06㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 15,100만원 ~ 15,800만원 수준으로 추정됩니다.

* 시세 비교: 본 건의 감정가(201,000,000원, 약 2010만원/평)는 최근 주변 시세(약 1510~1580만원/평) 대비 약 25~30% 가량 높게 평가되었습니다. 이 시세 차이를 투자 판단 시 중요하게 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로, 외벽은 스톤코트 및 석재붙임, 창호는 샤시창호입니다.

* 이용상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 춘의역 인근으로 상업시설 및 생활편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 시세 대비 높은 감정가: 감정가와 주변 유사 물건 시세 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 과도한 경쟁으로 인한 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

* HF 인수조건 변경: 해당 조건의 구체적인 내용과 인수 시 발생할 수 있는 재정적 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역을 분석한 결과, 본 물건에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 다세대주택으로 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 권리상 특이사항은 없어 보이나, 감정가와 실제 시장 시세 간의 괴리가 크다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. "HF 인수조건 변경"에 대한 명확한 파악이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 춘의역을 도보로 이용 가능한 거리로, 교통이 편리합니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 또는 적정 시세에 맞는 재평가를 통해 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 구축 건물이지만 준수한 상태: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내외부 관리 상태에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 201,000,000원

* 주변 시세 기반 추정가: 약 151,000,000원 ~ 158,000,000원

* 권리 분석 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

* 시세 분석 결과, 감정가가 주변 시세보다 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

* 본 입찰가 범위는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 시세 차익을 확보하면서도 낙찰 가능성을 높이기 위한 제안입니다. 입찰 참여 전, 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, HF 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.