나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12035 [2] 인천광역시 동구 송림동 346 송림파인앤유주상복합아파트 상가동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12035 [2] 인천광역시 동구 송림동 346 송림파인앤유주상복합아파트 상가동 1층109호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경12035
• 주소: 인천광역시 동구 송림로162번길 10, 상가동 1층109호 (송림동,송림파인앤유주상복합아파트)
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매7계 2024타경12035 | 소재지: 인천광역시 동구 송림로162번길 10, 상가동 1층109호 (송림동,송림파인앤유주상복합아파트) | 감정가: 526,000,000원 | 최저가: 126,292,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2024타경12035 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 인천광역시 동구 송림동 346 송림파인앤유주상복합아파트 상가동 1층109호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 526,000,000원이며, 토지 면적은 11.67㎡(약 3.53평), 건물 면적은 45.53㎡(약 13.77평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOO이며, 채권자는 북OOOOOOOO입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡, 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 동구 송림동에 소재하며, '인천재능대학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역으로, 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

다만, 채권자 북OOOOOOOO의 근저당권에 기한 경매로 보이며, 추가적인 말소기준권리 및 소멸되는 권리, 인수되는 권리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

특히, 본건과 인접한 108호, 110호가 벽체 구분 없이 109호와 함께 '럭키마트'로 이용 중이라는 점은 향후 명도 및 사용 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 공부상 1층이나 현황상 도로 조건에 따라 1층 또는 2층으로 인식될 수 있는 점은 확인이 필요합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인되어, 현황 임차인 존재 여부 및 대항력 유무 등에 대한 추가 조사가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 동구 송림동 일대는 주거 단지(아파트)와 상업 시설, 교육 시설(인천재능대학교)이 혼재된 지역입니다.

'럭키마트'로 운영 중인 점을 고려할 때, 배후 주거 수요와 더불어 대학가 주변의 유동 인구를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

인천재능대학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

주변 근린생활시설과의 경쟁 및 상권 활성화 정도를 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인천재능대학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주변에 아파트 단지들이 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

1.6. 건물 및 토지 상세

본건은 철근콘크리트구조의 2층 건물 중 1층에 위치한 구분건물입니다.

사용승인일은 2020년 11월 6일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 내부(108호, 109호, 110호)는 벽체 구분 없이 근린생활시설(럭키마트)로 이용 중입니다.

토지는 부정형의 토지로, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

다양한 도시계획 용도지역(일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등) 및 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등)이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. **합벽 이용 및 공부상/현황 불일치:** 108호, 109호, 110호가 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용되고 있어, 향후 분할 매각이나 임대 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 공부상 1층이나 현황상 도로에 따라 1층 또는 2층으로 보일 수 있는 점은 법적 해석이나 이용에 혼란을 줄 수 있습니다.

2. **임대차 관계 미확인:** 현재 임대 관계가 미상으로, 유치권, 법정지상권, 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

3. **복합적인 도시계획 규제:** 본건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 행위나 업종 변경 등에 있어 까다로운 규제가 적용될 수 있습니다.

4. **인접 시설과의 관계:** 상가 건물 내 다른 점포와의 관계, 또는 상가동 건물의 관리 문제 등을 파악할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천재능대학교 인근에 위치하여 학생 및 대학 종사자를 대상으로 하는 상권의 잠재력을 가지고 있으며, 비교적 신축 건물에 속한다는 장점이 있습니다.

하지만, 3개 호수가 벽체 없이 하나의 상가로 운영되고 있고, 공부상 층수와 현황 층수 간 차이가 있으며, 임대 관계가 불명확하다는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

이러한 점들을 면밀히 검토하고, 향후 사용 계획 및 잠재적 리스크를 감안하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* **대학가 상권 잠재력:** 인천재능대학교 인근이라는 입지를 활용하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* **일괄 매각으로 인한 통합 공간 활용:** 108, 109, 110호가 일괄 매각됨에 따라 넓은 면적의 상가를 확보하여 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다. (예: 대형 마트, 학원, 스터디 카페 등)

* **신축 상가:** 2020년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 초기 리모델링 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* **향후 개발 가능성:** 주변 지역 개발 계획 및 도시계획 변경 여부에 따라 가치 상승의 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매7계