나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12035 [1] 인천광역시 동구 송림동 346 송림파인앤유주상복합아파트 상가동 1층108호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12035 [1] 인천광역시 동구 송림동 346 송림파인앤유주상복합아파트 상가동 1층108호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경12035
• 주소: 인천광역시 동구 송림로162번길 10, 상가동 1층108호 (송림동,송림파인앤유주상복합아파트)
• 감정가: 529,000,000원
• 최저가: 181,447,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매7계 2024타경12035 | 소재지: 인천광역시 동구 송림로162번길 10, 상가동 1층108호 (송림동,송림파인앤유주상복합아파트) | 감정가: 529,000,000원 | 최저가: 181,447,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경12035 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경12035 (1)

소재지: 인천광역시 동구 송림동 346 송림파인앤유주상복합아파트 상가동 1층 108호

용도: 근린생활시설

감정가: 529,000,000 원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지 지분율: 1173.73

건물면적: 45.80㎡ (약 13.85평)

건물 지분율: 4579.5

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 북OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 동구 송림동에 위치하며, 인천재능대학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 교육 및 생활 인프라가 풍부한 지역입니다. 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOOO이며, 채권자는 북OOOOOOOO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악되나, 경매 절차 진행에 따른 추가적인 권리 변동 사항은 반드시 확인해야 합니다. 현재 임대관계는 미상으로, 이는 명도 과정에서 인수 또는 별도의 협의가 필요할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 108호, 109호, 110호가 벽체 구분 없이 '럭키마트'로 통합 운영되고 있어, 넓은 면적의 근린생활시설 공간을 확보하고 있습니다. 인천재능대학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종에 유리하며, 주변 아파트 단지의 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다. 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 양호하며, 다양한 상업 시설이 밀집된 지역입니다.

1.5. 건물 및 토지 정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물 내 1층 108호-110호에 해당하며, 2020년 11월 6일 사용승인되었습니다. 비교적 신축 건물로서 외벽은 치장석재 마감 등, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호는 강화유리 마감 등으로 되어 있습니다. 공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중이며, 부정형의 형상을 하고 있습니다. 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 소로와 접하고 있습니다.

1.6. 생활정보

물건지 인근에 인천재능대학교, 인천전자공업고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다. 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.7. 공부와의 차이 및 특이사항

본건은 공부상 1층이나, 실제 현황은 북측 도로 기준으로 2층, 남측 도로 기준으로 1층으로 이용되고 있습니다. 이는 도로의 높이 차이로 인해 발생하는 것으로 보이며, 출입구의 위치 및 접근성에 영향을 줄 수 있습니다. 108호, 109호, 110호는 벽체 구분 없이 '럭키마트'로 통합되어 사용 중입니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계가 미상으로 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 명확히 파악해야 합니다. 임차인 존재 시 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 둘째, 공부상 1층과 현황상 1층/2층으로 보이는 부분의 차이에 대해 건축물대장 등 공부와의 일치 여부 및 위반건축물 해당 여부를 확인해야 합니다. 셋째, 3개 호실이 통합되어 '럭키마트'로 이용 중인 점은 일괄 매각 시 장점이 될 수 있으나, 향후 공간 분할 또는 재매각 시 추가적인 고려가 필요합니다. 넷째, 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 광로, 대로, 소로와 접하는 등 관련 법규 및 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 종합 의견

인천재능대학교 인근에 위치한 상가 물건으로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 3개 호실이 통합되어 '럭키마트'로 운영 중이며, 대로변에 위치하여 접근성이 우수합니다. 대학가와 주거지역을 배후로 하여 상권 활성화 가능성이 있으며, 현재 용도인 근린생활시설로서의 가치가 높다고 판단됩니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임대차 관계 미확인 및 공부상 층수와 현황 층수의 차이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

1. **안정적인 배후 수요**: 인천재능대학교 학생 및 교직원, 그리고 주변 아파트 단지 거주민을 기반으로 한 고정적인 수요층 확보가 가능합니다.

2. **신축 건물**: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

3. **통합 상가 공간**: 3개 호실이 합쳐져 있어 넓은 면적의 상가로 활용이 가능하며, 사업자(개인 또는 법인)의 직접 사용 시 유리합니다.

4. **탁월한 입지**: 대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

5. **추가 가치 상승 기대**: 향후 주변 지역 개발 또는 교통망 확충 시 추가적인 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.11. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본 물건지는 인천재능대학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 아파트 단지(예: 송림파인앤유, 브리즈힐 아파트 등)와 학교(인천전자공업고등학교 등)가 밀집해 있습니다. 또한, 새마을금고, 동 주민센터 등이 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 본 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천 동구 일부 지역에서 체육 시설 관리가 미흡하여 훼손 및 방치되는 사례가 있었으나, 이는 본 물건지의 직접적인 영향권 내에 있는 내용은 아닙니다. 재능대학교 내에 학생 식당, 카페, 편의점 등의 복지 시설이 운영되고 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매7계