나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6042 [1] 서울특별시 강서구 방화동 831 방화아파트 제409동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "(지하철 5호선) 방화역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(방화역)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건내 2층 일부로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 공용승강기설비, 난방설비, 소화설비 등이 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 토지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 단지 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접
합), 도시철도(5호선)(저촉), 보행자전용도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구
역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-06)
(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:7
7-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 공동주택(자세한사
항은 도시계획과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어
제반 설비의 작동여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유
의하시기 바람.

- 현장조사일 기준, 외부관찰, 출입문 표기 현황 등 탐문조사 결과 본건 건축물 현황도 상
호별 배치도는 좌우가 바뀌어 등재된 것으로 확인되는 바 경매 입찰 및 업무시 재확인
하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6042 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 831 방화아파트 제409동 제2층 제202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 874,000,000원

* 토지면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

* 건물면적: 100.35㎡ (약 30.35평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 방화역 동측 인근.

* 주위환경: 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역.

* 교통: 제반 차량 접근 용이. 인근 버스정류장 및 지하철 방화역 소재로 대중교통 이용 편리.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 이전 (김준구, 김경혜)

* 근저당권 (흥국생명보험주식회사, 406,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (주식회사와이엠파이낸스대부, 82,500,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (주식회사와이엠파이낸스대부, 82,500,000원) - 말소

* 채권총액: 489,300,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 내부 확인이 불가했습니다. 금액이 미상인 임차인이 없을지라도, 점유자 정보가 불명확할 수 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거 지역으로 아파트단지 및 주거 밀집 지역.

* 근린생활시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용 가능.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차충전기(지하) 등.

* 단지 규모: 방화4단지(삼익삼환), 13개동, 680세대.

* 준공년월: 1994년 8월 24일.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유자 정보 불확실: 내부 확인 불가로 물건 상태 파악 어려움.

* 건축물 현황도 오류 가능성: 호별 배치도가 좌우가 바뀌어 등재된 것으로 확인됨. 입찰 전 반드시 재확인 필요.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중요시설물보호지구(공항), 도시철도(5호선)(저촉), 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 수평표면구역, 과밀억제권역 등 다수 용도지역 지정.

* 공항 인근 지역: 항공 소음 등 환경적 요인 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 아파트로, 지하철 5호선 방화역 역세권의 입지를 갖추고 있습니다. 1994년에 건축되었으나, 꾸준한 시세 상승이 예상되는 지역입니다. 감정가 874,000,000원 대비 현재 시세 및 향후 전망을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 내부 상태 확인이 어려운 점, 건축물 현황도 오류 가능성, 공항 인근 지역이라는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 방화역 인근으로 교통 편리.

* 안정적 주거 환경: 아파트 밀집 지역.

* 잠재적 가치 상승: 서울 강서구 지역의 시세 상승 기대.

* 적정 입찰가: 감정가(874,000,000원) 대비 하락한 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석 (134.65㎡ 기준): 2026년 5~6월 거래가 85,000만원 ~ 106,000만원.

* 본건(100.35㎡) 감정가: 874,000,000원.

* 제공된 매매 자료는 134.65㎡ 면적 기준이며, 본건은 100.35㎡입니다. 면적 차이 및 2층이라는 점, 내부 확인 불가 등 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 점유자 확인 불가, 건축물 현황도 오류 가능성 등의 리스크를 감안하여, 감정가 하한선에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 850,000,000원

1.9. 혐오시설 확인

* 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 공항 인근 지역으로, 항공 소음 등 공항 관련 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.