나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143880 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 868-48 동남주택 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143880 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 868-48 동남주택 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2024타경143880 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13바길 101, 제5층 제502호 (화곡동, 동남주택) | 감정가: 148,000,000원 | 최저가: 75,776,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

서울남부지방법원 2024타경143880 (1) 사건으로 진행되는 다세대주택 물건 보고서입니다. 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 868-48 동남주택 제5층 제502호이며, 토지/건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가는 148,000,000원입니다.

토지면적: 18.37㎡ (약 5.56평)

건물면적 (전용면적): 38.32㎡ (약 11.59평)

제시외면적은 없으며, 매각대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 전형적인 주거 밀집 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

특히, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하고 있어 더블 역세권의 이점을 가지며, 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건내 제5층 제502호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등입니다.

현재 이용상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

토지는 장방형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며, 공항 관련 제한 구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역) 및 교육 환경 보호 구역(상대보호구역) 등의 규제가 적용됩니다. 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 소유자는 이OO, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건의 가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다.

이는 임차인이 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 권리를 사전에 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 일반적으로 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담이 해소될 가능성이 매우 높아 권리관계가 단순해지는 효과가 있습니다. 다만, 실제 임차인의 현황 및 조건 포기 각서 등을 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 입지 조건 및 상권 분석

본건은 화곡동 주거지역 내에 위치하며, 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역을 이용할 수 있는 거리에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 역세권 상권은 아니지만, 주거지역 기반의 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 정보

도보 거리에 "신정초등학교"가 위치하여 어린 자녀를 둔 가구에게는 교육 환경이 양호합니다.

전반적인 주거 환경은 양호하며, 인근에 버스 정류장도 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 공항 관련 각종 제한 구역(고도 제한 등) 및 교육 환경 보호 구역이 지정되어 있어, 향후 증축이나 재개발 시 제한이 발생할 수 있습니다.

또한, 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 소음, 주차 문제 등 주거 밀집 지역의 일반적인 불편함이 발생할 수 있습니다. (주변 혐오시설 유무는 임장(현장 조사)을 통해 반드시 확인이 필요합니다.)

5.2. 종합 의견

본 물건은 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 주거 밀집 지역 내 다세대주택으로, 전용면적 38.32㎡의 소형 평형입니다.

무엇보다 '대항력 포기 조건' 매각이라는 특이사항 덕분에 권리상 인수 부담이 없어 낙찰자가 명도에 대한 리스크를 상당히 줄일 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

5.3. 투자 포인트

1. 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 등의 부담이 없어 권리분석이 단순합니다.

2. 교통 편의성: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 용이하여 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

3. 소형 주택 투자: 감정가 1억 4천만 원대 소형 주택으로, 소액 투자자 또는 실수요자에게 적합하며, 임대 수요가 꾸준한 면적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계