나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149406 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제1층 제102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149406 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제1층 제102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2024타경149406 | 소재지: 서울특별시 영등포구 신길로38길 16, 제1층 제102호 (신길동, 신길리버스시티) | 감정가: 2,030,000,000원 | 최저가: 1,039,360,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149406 (2)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOOO / 문OO / 서OOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 4개 호실 경계벽 철거된 "튼상가"로 이용 중

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제1층 제102호 외 3개호 (일괄매각)

용도: 근린생활시설

감정가: 2,030,000,000원

토지면적: 40.31㎡ (약 12.19평)

건물면적: 489.21㎡ (약 147.98평)

건물의 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 지하2층/지상14층 (2021.08.19. 사용승인)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 서울지방병무청 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 대규모 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 신길뉴타운이 완성되면서 지역의 가치가 한 단계 상승하고 있으며, 아파트 단지의 브랜드화로 지역 이미지 개선 및 상권 활성화가 기대되는 위치입니다.

2.2. 교통 및 개발 환경

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 7호선 신풍역이 위치하는 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 신풍역은 신안산선(공사 중) 개통 시 더블 역세권으로 변모할 예정이며, 개통 시 여의도까지 3정거장이면 이동 가능한 핵심 역세권 입지입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 사항

본건은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어 상업시설로서의 활용도가 높습니다. 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되므로 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 범위 및 유형

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상 물건 전체에 대한 소유권을 취득하게 됩니다. 건물의 사용승인일이 2021년 8월 19일로 비교적 신축 건물에 해당하며, 건물 구조 또한 철근콘크리트구조로 양호합니다.

3.2. 권리관계 특이사항

등기부상 채권액을 고려할 때 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 인수사항 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임의경매의 특성상 채권자의 채권 회수 목적이 강하므로 유찰 가능성이 있으나, 신건일 경우 입찰 전략 수립 시 이를 고려해야 합니다.

3.3. 이용현황상 특징 (튼상가)

본건 기호 나)-라)는 경계벽이 철거되어 속칭 "튼상가" 형태로 이용 중입니다. 이는 대형 면적을 필요로 하는 업종(대형 식당, 병원, 프랜차이즈 등)에 유리하게 작용할 수 있는 장점인 동시에, 추후 임차인 유치 시 업종의 요구에 따라 원상복구(경계벽 설치) 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 형태 및 배후 수요

본건은 신길뉴타운의 초입에 위치한 관문형 상가로 평가됩니다. 신길뉴타운은 8,733세대를 배후로 하는 대단지 브랜드 타운으로 완성될 예정이며, 본건은 이 대규모 고정 수요를 품는 항아리 상권 형태를 띨 가능성이 높습니다.

4.2. 소비층 특성

배후 아파트 단지에는 여의도 및 강남권 출퇴근 직장인들이 많이 거주하며, 소비력이 높은 3040대 젊은 층이 주요 고객층을 이룰 것으로 예상됩니다. 인근 초·중·고교 및 근린공원 조성으로 유동 인구 유입도 용이합니다.

4.3. 권장 업종

면적이 489.21㎡(약 148평)로 넓기 때문에 대형 프랜차이즈 음식점, 전문 병원, 은행, 대형 학원, 키즈카페 등 넓은 공간과 가시성을 필요로 하는 생활밀착형 업종이나 전문 서비스업에 적합합니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

쾌적한 주거 환경: 인근에 보라매공원, 신길근린공원, 도림천 등 녹지공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

편의 시설: 신세계백화점, 현대백화점, 홈플러스, 이마트 등 다양한 쇼핑센터와 CGV, 교보문고, 아트센터 등 문화시설이 인접해 있어 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

의료 시설: 한림대학교 강남성심병원, 보라매병원, 대림성모병원 등 대형 의료시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 현황 및 명도 리스크

현재 이용 상태는 근린생활시설로 이용 중이나, 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 튼상가 구조 변경 비용

현재 4개 호실이 "튼상가" 형태로 벽이 철거되어 있으나, 추후 업종의 특성에 따라 벽체 복원(원상복구)이 필요할 수 있으며, 이 경우 이에 따른 비용을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오 시설 여부

주변 지역은 신길뉴타운 개발로 정비되고 있는 지역이나, 영등포 신길동 일대는 과거 사러가 시장이나 우신극장 등이 있던 기존 구도심의 흔적이 남아있는 지역입니다. 현장에서 직접 주변을 확인하여 혐오시설(예: 특정 종교 시설, 유흥 시설, 고압선 등) 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신길뉴타운의 대규모 배후 수요를 독점적으로 확보할 수 있는 상권 초입의 1층 근린생활시설이며, 2021년에 건축된 신축 건물이라는 희소성을 갖추고 있습니다. 7호선 신풍역 역세권에 신안산선 개통 호재까지 더해져 미래 가치가 높은 투자처입니다. 다만, 4개 호실이 일괄 매각되며 "튼상가" 형태로 이용되고 있어, 대형 평수가 필요한 우량 임차인을 유치하는 것이 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 7호선 및 신안산선(예정) 더블 역세권 프리미엄 확보.

신축의 장점: 2021년 사용승인된 신축 상가로 시설 노후화에 대한 부담이 적음.

압도적인 면적: 1층 약 148평의 대형 면적으로 일반 상가 대비 우량 임차인 유치에 유리.

항아리 상권: 신길뉴타운 대단지 아파트의 독점적인 고정 배후 수요 확보.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계