나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1536 [1] 경상남도 창녕군 대지면 석리 28 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경1536 [1] 경상남도 창녕군 대지면 석리 28 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경1536
• 주소: 경상남도 창녕군 대지면 석리 28
• 감정가: 324,699,160원
• 최저가: 85,118,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 단독주택

밀양지원 경매2계 2023타경1536 | 소재지: 경상남도 창녕군 대지면 석리 28 | 감정가: 324,699,160원 | 최저가: 85,118,000원 | 용도: 단독주택

1. 밀양지원 2023타경1536 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경1536 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 대지면 석리 28

용도: 단독주택 및 버섯재배사

감정가: 324,699,160원

토지면적: 3157.00㎡ (약 955.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (주택): 96.04㎡ (약 29.05평)

건물 제시외면적: 1284.00㎡ (약 388.59평) - 일부 매각 포함, 일부 제외

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 영OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수), 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 구축물 및 일부 제시외 건물 매각 포함. 일부 제시외 건물 매각 제외. 제외되는 제시외 건물로 인해 목록1, 2의 최저매각가격이 영향을 받음. 목록1은 버섯재배사, 목록2는 버섯재배사 부속용도로 현황. 건물(기호 ④)은 석리 29 지상에 소재. 제시외 건물 1-6 내 '냉장설비'는 감정평가에서 제외.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 대지면 석리에 위치하며, 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. "석동지" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 관내 대중교통 사정을 고려할 때 보통 수준입니다. 지적도상 본건 토지(기호 ①)는 맹지에 해당하나, 북동측으로 인접 토지(기호 ③, 주택 부지)를 경유하여 차량 진출입이 가능합니다. 또한, 본건 북동측으로 차량 출입이 가능한 콘크리트 포장도로가 소재하여 접근성이 확보되어 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 관련 조사 결과, 해당 지역은 대부분 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등이 산재해 있을 가능성은 있습니다. 가까운 마을이나 읍내까지는 차량 이동이 필요하며, 생활 편의 시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 이OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 영OOOOOOOO의 신청에 의해 매각이 개시되었습니다.

주요 권리 사항으로는 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 이를 제출하지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다. 또한, '법정지상권'이 존재할 가능성이 있어 이에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 제약이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 제시외 구축물 및 일부 제시외 건물(4-1~4-4)은 매각에 포함됩니다. 그러나 일부 제시외 건물(1-1~1-8, 2-1~2-4)은 매각에서 제외되므로, 최저매각가격 산정 시 이러한 제외되는 부분이 영향을 미쳤음을 유의해야 합니다.

건물(기호 ④)은 등기부상 두 필지(석리 28-1, 29)에 걸쳐 있는 것으로 등기되어 있으나, 현재는 토지 합병으로 인해 경상남도 창녕군 대지면 석리 29 지상에 소재하고 있습니다. 제시외 건물 내 '냉장설비'는 이동 및 해체가 용이하여 감정평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 경상남도 창녕군 대지면 석리는 전형적인 농촌 지역으로, 상업 활동보다는 농업이 주된 경제 활동을 이루고 있습니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다.

주변은 농경지와 소규모 주거지가 혼재하고 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 농자재 판매점 등이 인근 마을에 있을 것으로 예상됩니다. 상업적 가치보다는 해당 토지의 이용 목적(주택, 버섯재배사)에 따른 지역 내에서의 활용성이 더 중요하게 고려되어야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 단독주택과 버섯재배 시설을 포함하고 있어, 직접 거주하며 농업 활동을 병행하고자 하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 주택은 경량철골구조 판넬 지붕의 단층 건물로, 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 도배, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 태양광 발전 설비, 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

주변의 농경지에서는 다양한 농작물 재배가 가능하며, 특히 버섯 재배를 위한 시설이 마련되어 있어 관련 경험이 있는 분들이라면 바로 영농 활동을 시작할 수 있는 장점이 있습니다.

생활 편의시설 및 의료, 교육 시설 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보이며, 차량 없이는 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출: 경매 절차의 핵심 요건으로, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 철저한 준비가 필요합니다.

2. 법정지상권: 본 물건에 법정지상권이 성립하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 성립 시 토지 사용 및 소유권 행사 등에 제약이 발생하며, 이는 곧 추가적인 비용 부담이나 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

3. 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지인 점은 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다. 비록 현재는 인접 토지를 통해 차량 진출입이 가능하나, 향후 도로 통행에 관한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 제시외 건물 관리: 매각 포함되는 제시외 구축물 및 건물, 그리고 매각 제외되는 제시외 건물 간의 경계 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 매각 제외되는 부분에 대한 명확한 확인 및 협의가 필요합니다.

5. 제외된 설비: '냉장설비'가 감정평가에서 제외되어 낙찰자가 별도로 처리해야 하는 부분이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 대지면에 위치한 단독주택과 버섯재배 시설을 포함하는 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 농촌 지역의 특성을 가지며, 주택에서의 거주와 함께 버섯 재배 등 농업 활동을 병행하고자 하는 분에게 잠재력이 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 성립 가능성, 지적도상 맹지라는 점, 그리고 제시외 건물 및 설비 관련 주의사항 등은 본 건의 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 요소들입니다. 입찰 전 이러한 권리 관계 및 현황을 철저히 분석하고, 본인의 투자 목적과 부합하는지 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 버섯재배 시설 활용: 이미 버섯재배 시설이 갖추어져 있어, 관련 경험이 있다면 즉시 생산 활동을 시작할 수 있습니다. 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

2. 농촌 생활 및 부가 소득: 조용한 농촌에서 전원생활을 누리면서, 버섯 재배를 통해 안정적인 부가 소득을 창출할 수 있는 기회입니다.

3. 개발 가능성 (장기적 관점): 농촌 지역의 토지는 장기적인 관점에서 개발 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 이는 지역 개발 계획 등 외부 요인에 크게 영향을 받습니다.

4. 주의사항 숙지 시 기회: 농지취득자격증명, 법정지상권 등 잠재적 리스크를 철저히 분석하고 대비한다면, 일반적인 경매 물건보다 경쟁이 덜할 수 있어 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계