나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경991 [1] 경상남도 밀양시 용평동 439-2 묘지 경매
매각기일: 2025-12-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경991 [1] 경상남도 밀양시 용평동 439-2 묘지 경매
- 사건번호: 2023타경991
- 주소: 경상남도 밀양시 용평동 439-2
- 감정가: 20,382,000원
- 최저가: 10,436,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 묘지
밀양지원 경매2계 2023타경991 | 소재지: 경상남도 밀양시 용평동 439-2 | 감정가: 20,382,000원 | 최저가: 10,436,000원 | 용도: 묘지
1. 밀양지원 2023타경991 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 밀양지원 2023타경991 (1)
소재지: 경상남도 밀양시 용평동 439-2
용도: 묘지 (감정평가상 주거나지 상태)
감정가: 20,382,000원
토지면적: 79.00㎡ (약 23.9평)
토지 지분율: 7900 (토지 전체 지분으로 해석)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 박OO
채무자: 박OO
채권자: 이OO
특이사항: 분묘기지권 (성립 여부 불분명)
2.1. 물건 개요
2.1. 1. 위치 및 주위환경
본건 토지는 경상남도 밀양시 용평동, "밀양여자고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
2.1. 2. 교통상황
관내 대중교통 사정을 고려할 때, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.1. 3. 형태 및 이용상태
토지는 완경사 지세 내 부정형 또는 세로 장방형의 토지로서 현재 '주거나지' 상태입니다.
2.1. 4. 인접 도로상태
일부 필지(기호 ①,⑤)는 지적도 상 맹지이며, 다른 필지(기호 ②,③,④)는 서측으로 도보 통행로가 소재합니다.
2.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태
- 기호 ①,②,④,⑤: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역
- 기호 ③: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역
2.1. 6. 제시목록 외의 물건
기호 ③ 지상에 제시외 수목 다수가 소재하나, 경계 불분명으로 인한 수량 가감 가능성이 있으며, 경매 대상에서 제외될 경우 토지 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 기호 ③ 지상 및 인접지에 구조물 및 농막 등이 소재하나 이전 용이성을 이유로 평가에서 제외되었습니다. 다만, 토지와 일체로 거래되는 자연생 입목 등은 토지 가격에 포함 평가되었습니다.
2.1. 7. 공부와의 차이
해당사항 없습니다.
2.1. 8. 기타 참고사항
- 공부상 지목은 '묘지'이나, 육안으로 분묘가 관찰되지 않아 지목에 구애됨이 없이 정상 평가되었습니다.
- 기호 ②는 '자연마당 진입로 조성사업'에 편입된 것으로 탐문 조사되었습니다.
- 기호 ③은 두 개의 용도지역(제1종, 제2종 일반주거지역)에 걸쳐 있으나 주된 용도지역을 기준으로 평가되었습니다.
- 임대 관계는 미상입니다.
3.1. 주변 환경 및 입지 분석
3.1. 1. 입지조건
본건 토지는 밀양여자고등학교 동측 인근에 자리하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역에 속합니다. 완경사 지세와 부정형/장방형의 토지 형태를 가지며, 일부 필지는 맹지에 해당합니다. 주거나지 상태로 평가되었으나, 지적도상 맹지인 점(기호 ①,⑤)은 이용에 제약이 될 수 있습니다.
3.1. 2. 권리분석
본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 박OO, 채권자는 이OO입니다. 가장 큰 권리상의 쟁점은 '분묘기지권'의 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 감정평가는 분묘의 존재를 가정하지 않고 이루어졌으므로, 실제 분묘 존재 시 추가적인 법적, 경제적 문제가 발생할 수 있습니다.
3.1. 3. 상권분석
주거 지역 내 위치하며 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 특정 상업지구에 속하기보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.
3.1. 4. 생활정보
밀양여자고등학교가 인근에 있어 지역 내 주요 시설로 파악되며, 주변 주거 환경은 일반적인 수준입니다. 대중교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.
3.1. 5. 잠재적 리스크
- 맹지(기호 ①,⑤): 차량 접근이 불가하여 토지 활용에 큰 제약을 받습니다.
- 분묘 및 분묘기지권: 육안상 분묘가 없더라도 추후 발견되거나 분묘기지권이 성립될 경우 소유권 행사 및 개발에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가가 이를 배제하고 이루어졌다는 점에 유의해야 합니다.
- 도시계획사업 편입(기호 ②): 시 사업 편입으로 인해 향후 토지 이용 계획이 달라질 수 있습니다.
- 토지 이용 규제: 제1종/제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 배출시설설치제한지역 등 각종 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.
- 주변 혐오시설: 일반적인 검색 결과로는 해당 지번 주변에서 특정 혐오시설이 확인되지 않았으나, 토지 이용 규제 목록에 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있어 환경적 요소를 고려할 필요는 있습니다.
3.1. 6. 종합 의견
밀양시 용평동에 위치한 본 토지는 주거나지 상태로 평가되었으나, 일부 맹지, 분묘기지권 불확실성, 도시계획사업 편입 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들은 토지 가치와 활용성에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 낙찰 후 철저한 조사가 선행되어야 합니다.
3.1. 7. 투자 포인트
- 잠재적 리스크 해소 시 개발 가치: 분묘 문제 해결 및 맹지 해소, 사업 편입 여부 확인 등 제반 리스크를 성공적으로 관리할 경우, 주거지 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
- 감정가 대비 낮은 가격 메리트: 상기 리스크 요인들을 반영한 감정가로 인해, 리스크를 감수하고 인수할 경우 상대적으로 낮은 비용으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
밀양지원 경매2계