나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3879 [1] 서울특별시 노원구 중계동 599 극동의푸른별2차아파트 101동 201호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3879 [1] 서울특별시 노원구 중계동 599 극동의푸른별2차아파트 101동 201호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경3879 | 소재지: 서울특별시 노원구 한글비석로14길 36, 101동 201호 (중계동,극동의푸른별2차아파트) | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 213,760,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3879 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 599 극동의푸른별2차아파트 101동 201호

용도: 아파트

감정가: 334,000,000원

매각대상: 토지/건물 지분(2분의 1) 매각

토지 면적: 44.44㎡ (약 13.44평)

건물 면적 (전용): 84.69㎡ (약 25.62평)

추정 공급 면적: 약 109㎡ (약 33평)

1.2. 경매 특이 사항 및 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO / 조OO

채권자: 고OO

특이사항 및 주의사항:

1. 지분(2분의 1) 매각임: 전체 물건의 2분의 1 지분만 매각하는 건으로, 매수 후 다른 공유자(나머지 2분의 1 지분 소유자)와 공유물 분할 협의 또는 공유물 분할 소송이 필요합니다. 지분 물건의 특성상 명도 및 사용수익에 어려움이 있을 수 있습니다.

2. 공유자 우선매수신고: 경매 진행 과정에서 다른 공유자가 우선매수권을 신고할 수 있습니다. 이미 '공유자우선매수신고'가 접수되었음을 유의해야 합니다. 이는 공유자가 최고가 매수신고인의 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 가능성이 높다는 것을 의미하며, 입찰자는 차순위 매수신고인의 지위에 머무를 가능성을 고려해야 합니다.

3. 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다. 현황조사서 및 추가적인 권리 분석을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면, 지분 경매의 경우에도 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지: 교육 환경과 교통 여건

위치 및 주위 환경: 본건은 중계4동 주민센터 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 밀집 지역입니다.

교육 환경: 서울의 대표적인 교육 특구 중 하나인 '중계동 은행사거리 학원가' 인근에 위치하여 교육 인프라가 매우 우수합니다. 중계초, 중계중, 상계제일중, 재현중고 등 다수의 학교와 학원가가 인접해 있어 학군 수요가 높습니다.

교통 상황: 인근의 '상계로' 및 '한글비석로'를 통해 버스 이용이 용이하며, 북서측 인근에 지하철 4호선 '상계역'이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

주변 환경: 삿갓봉근린공원 등 공원이 가까워 주거 쾌적성이 높습니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

건물의 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조, 15층 아파트 중 2층에 위치합니다. 2005년 5월에 준공된 아파트로, 연식은 있으나 관리가 양호한 아파트 단지로 파악됩니다. (외벽: 몰탈위페인팅마감, 창호: 하이샷시창호 등)

이용 상태: 아파트(주거용)로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비(개별/도시가스), 승강기시설, 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지 이용: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로 접합 등으로 아파트 건부지로 적합합니다.

법적 규제: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등에 해당되나, 아파트 건축 및 이용에는 큰 문제가 없는 수준입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 인근에 상계역 주변 상권과 함께 중계동의 핵심 상권인 은행사거리 학원가 상권이 인접하여 교육 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 대형마트, 다이소, 각종 전문 상업 시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오 시설: 주변은 대규모 아파트 단지 및 학원가로 이루어진 주거 지역으로, 지도 검색 결과 물건지 주변의 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않으나, 최종 입찰 전 현장 임장을 통해 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 호재

4.1. 잠재적 리스크

지분 매각의 불확실성: 2분의 1 지분만 취득하므로, 나머지 공유자와의 관계 설정(매수 또는 분할)이 핵심 리스크입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송을 통해 현금화하는 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수: 이미 공유자 우선매수 신고가 있어, 입찰 시 최고가 매수인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 이 점을 염두에 두고 전략을 수립해야 합니다.

4.2. 지역 개발 호재

백사마을 재개발 사업: 물건지 인근의 중계본동 '백사마을(104마을)' 재개발 사업이 관리처분계획 인가를 마치고 2025년 철거 및 연내 착공을 목표로 순조롭게 진행 중입니다. 이 사업은 최고 35층, 약 3,100가구 규모의 대단지 신축으로, 향후 지역 전체의 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

교통 개발: 인근 지역에 경전철 동북선 건설이 예정되어 있어, 향후 왕십리 방면 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 서울 강북의 대표적인 교육 중심지인 노원구 중계동에 위치한 우량 주거용 부동산 지분 매각 건입니다. 우수한 학군과 생활 편의성을 갖춘 입지적 장점이 매우 크며, 인근 백사마을 재개발 등 지역 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력은 높습니다.

투자 포인트:

1. 안정적인 임대 수요: 중계동 학군 프리미엄으로 인해 주거 및 임대 수요가 꾸준히 확보될 수 있습니다.

2. 지역 가치 상승 기대: 백사마을 재개발 사업이 가시화됨에 따라 주변 노후 아파트 단지의 가치 동반 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 지분 매각에 대한 저가 매수 기회: 지분 물건의 특성상 일반 매각 대비 낮은 가격에 접근할 수 있으며, 공유자 우선매수 불발 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다. (다만, 공유자 우선매수 가능성을 가장 크게 고려해야 합니다.)

유의 사항: 지분 경매의 특성 및 이미 접수된 공유자 우선매수 신고를 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다. 낙찰 후 공유자 및 임차인과의 협상 및 법률적 대응에 대한 철저한 준비가 필수적입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계