나이스옥션 법원경매 고양 2024타경82489 [1] 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체4 104동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층건내 1층 102호로서,
(사용승인일: 2018.07.06)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 동패동 14-6
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

2) 동패동 14-8, 14-17
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 우인경)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.30.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건현황

사건번호: 고양지원 2024타경82489 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체4 104동 1층102호

건물용도: 다세대주택

건물명: 피렌체4

동/호수: 104동 1층 102호

사용승인일: 2018.07.06

1.2. 감정가및면적

감정가: 259,000,000원

토지면적: 60.52㎡ (약 18.31평)

건물면적: 54.44㎡ (약 16.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 가압류 결정 (2022카합10009) (접수일자: 2022.01.17, 권리자: 하연자)

매각으로 소멸되는 권리: 주택임차권(을1), 가압류(갑7), 압류(갑8, 갑9, 갑11), 강제경매(갑13, 주택도시보증공사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (명시적으로 '없음'으로 기재됨)

3.2. 임차인현황및인수조건

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 우인경)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-30

확정일자: 2021-11-10

대항력: 없음 (등기부상 기재)

특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.04.30.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 경매 절차에서 임차인의 대항력이 소멸됨을 전제로 하며, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 신축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 56.65㎡ (약 17.1평) 면적 건: 2026년 5월, 190,000,000원

- 66.035㎡ (약 19.9평) 면적 건: 2026년 5월, 208,000,000원

- 53.35㎡ (약 16.1평) 면적 건: 2026년 5월, 183,000,000원

본 물건의 전용면적은 54.44㎡ (약 16.47평)이며, 이를 기준으로 산정한 시세는 대략 171,500,000원에서 186,700,000원 수준으로 판단됩니다.

4.2. 임대/매매동향

주변의 꾸준한 수요를 고려할 때, 임대 및 매매 시장은 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* "운정초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

* 다양한 근린생활시설과 공원이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오시설유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계

* 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 인수조건변경확약서 내용을 최종 확인하여 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 명도가능성

* 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 경매가 진행되므로, 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 잔금 납부 이후 협의를 통해 원만한 명도를 진행하는 것이 좋습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 학군이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 신청 채권자인 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없는 상태입니다.

최근 거래 시세를 반영한 시장 가치 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 낙찰 후 전월세 전환 또는 매매 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 환경을 제공하는 교육 및 생활 인프라.

* 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계.

* 최근 실거래가 기준 시세차익 가능성.

9. 예상입찰가

감정가: 259,000,000원

최근 시세 분석 결과 (54.44㎡ 기준): 약 171,500,000원 ~ 186,700,000원

현 시세 및 잠재적 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 175,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.