나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81776 [1] 경기도 파주시 금촌동 789-2 아침의뜰2차 2동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 금촌동 소재 "파주경찰서" 북서측 인근에 위치하고 주위는
공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물내 제5층 제501호로서,

외벽: 페인팅 및 타일마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호임.

이용상태

업무시설-주거용오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 주차장시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 세장형 토지로 업무시설(주거용오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약14미터, 북측으로 약8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로2류(폭8m-10m)(저촉),
중로3류(폭12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한), 토지구획정리사업지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경81776 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 789-2, 아침의뜰2차 2동 5층501호

용도: 오피스텔 (업무시설-주거용)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 37.60㎡ (약 11.37평) / 토지 지분: 37.6㎡

건물면적: 65.86㎡ (약 19.93평) / 건물 지분: 65.86㎡ (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주경찰서" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 주위를 통과하는 대중교통 노선들을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측 약 14미터, 북측 약 8미터 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 평탄하게 조성된 세장형으로, 업무시설(주거용 오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로3류 도로에 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (이진학)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 공부상 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 등기부 요약:

* 을3: 주택임차권 (이진학, 200,000,000원) - 말소 예정

* 갑7: 파주시 압류 (2022.11.04) - 말소기준권리

* 갑8, 갑9, 갑10: 파주시, 도봉세무서, 계양세무서 압류 - 모두 말소

* 갑11: 주택도시보증공사 강제경매 (2024.10.02, 206,022,895원) - 말소

* 권리분석 결과: 본건의 말소기준권리는 파주시 압류 (갑7)입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 후 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 관련 주의사항: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. HUG가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 조건으로 경매가 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 파주시 금촌동은 파주시의 행정 및 상업 중심지로서, 다양한 공공기관, 상업시설, 주거시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 아침의뜰2차 오피스텔 단지는 이러한 도심 환경 속에서 주거 및 업무 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 인근의 근린생활시설 및 상업시설은 입주민의 편의성을 높여주며, 이는 공실률 감소 및 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 파주경찰서 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 공공시설: 파주경찰서가 인접해 있어 치안 환경이 비교적 안정적입니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본건 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 공부상 대항력이 없는 임차인(이진학)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. HUG가 임차인의 보증금 전액을 변제하지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 점은 명확히 인지해야 합니다.

* 명도: 비록 공부상 대항력이 없으며 HUG의 동의가 있더라도, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, HUG 조건으로 인해 명도 난이도는 낮을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 용도 및 규제: 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 도로에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 중심부의 우수한 입지 조건을 갖춘 주거용 오피스텔로, 경매 물건으로서 권리상 매우 깔끔한 상태입니다. 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로 낙찰 후 인수하는 부담이 없으며, 특히 주택도시보증공사의 조건 변경으로 인해 임차인 보증금 관련 위험도 해소되었습니다. 이러한 장점들을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 수요: 파주시의 주요 지역에 위치하여 주거 및 업무 목적의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리 하자 없음: 모든 이해관계인의 권리가 말소 대상이므로, 낙찰 후 권리 인수 문제가 전혀 없습니다.

* 명확한 명도: HUG의 조건 변경 확약서로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

* 시세 상승 잠재력: 파주 지역의 개발 계획 및 도시 성장 추세에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 현 시세 분석:

* 건물면적 65.86㎡ (약 19.93평)을 기준으로, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 정보를 종합적으로 분석할 필요가 있습니다. (본 보고서 작성 시점에는 상세한 실거래가 정보가 제한적입니다.)

* 일반적으로 해당 면적대의 오피스텔이 평당 1,200만원 ~ 1,500만원 수준에서 거래된다고 가정할 때, 예상 시세 범위는 약 239,160,000원 ~ 298,950,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경으로 인한 권리 관계의 명확성은 입찰 경쟁률을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위:

* 위에서 언급된 시세 추정치와 감정가, 그리고 권리 분석 결과를 종합적으로 고려했을 때, 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 다만, 이는 최신 시장 동향 및 개별 물건의 정확한 상태를 반영한 추가적인 현장 조사와 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.