나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81936 [1] 경기도 파주시 금촌동 789-2 아침의뜰2차 1동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금향초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 5층 501호로서,

외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경81936 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 789-2 아침의뜰2차 1동 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

토지면적: 36.70㎡ (약 11.10평)

토지지분: 36.7㎡ (약 11.10평)

건물면적: 64.29㎡ (약 19.45평)

건물지분: 64.29㎡ (약 19.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금향초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 세장형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 남측 및 북측으로 각각 폭 약 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로3류 도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

인근에 공동묘지가 소재할 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 04월 24일자 도봉세무서장의 압류입니다.

임차인 현황 조사 결과, 주택도시보증공사(김미언)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 04월 11일, 확정일자 2022년 03월 22일입니다. [cite:provided]

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. [cite:provided]

신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. [cite:provided]

이에 따라, 본 경매 절차를 통해 매각되는 부동산에 존재하는 대부분의 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 학교 및 근린생활시설이 인접한 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

금촌 로터리 인근으로 상업 시설 및 관공서 등이 소재하여 생활 인프라가 비교적 양호합니다.

5. 생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 6층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. [cite:provided]

그러나 HUG가 채권 회수 과정에서 예상치 못한 절차상 문제가 발생할 가능성은 매우 희박하게 존재합니다.

토지이용계획상 도로에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 또는 개발 시 행위 제한이 있을 수 있습니다.

인근에 공동묘지가 소재할 가능성이 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 아침의뜰2차 오피스텔로, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

64. 29㎡(약 19.45평) 크기의 주거용 오피스텔이며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

감정가는 2억 1백만원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담이 없습니다. [cite:provided]

2018년 준공된 오피스텔로, 비교적 신축급 상태를 유지하고 있습니다.

금촌동 지역의 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(64.29㎡) 또는 동일 건물(아침의뜰2차)의 최근 실거래가 관련 상세 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

유사 면적(약 11평, 36㎡)의 타 오피스텔이 1억 초반대에 거래된 사례가 있으나, 이는 면적 및 건물 특성이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

따라서, 감정가 210,000,000원을 기준으로 심층적인 시세 조사가 필수적입니다.

본건의 경우 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 권리 관계 재검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.